年新版南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例解讀

2017年1月24日上午，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”)，在市人大十五屆四次會(huì)議上高票通過(guò)。“條例”報(bào)省人大常委會(huì)審議批準(zhǔn)后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在執(zhí)行2002年出臺(tái)的《南京市物業(yè)管理辦法》，存在明顯的滯后性。不少專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為此次新條例有很大的創(chuàng)新，可操作性也很強(qiáng)，并對(duì)后期細(xì)則的制定提出諸多建議。

物業(yè)費(fèi)值不值可請(qǐng)機(jī)構(gòu)評(píng)估“不少業(yè)主覺(jué)得物業(yè)服務(wù)差，就拒繳物業(yè)費(fèi)，”一位專(zhuān)家介紹，此前很多糾紛，很大程度上源于“服務(wù)是否合格無(wú)人界定�！�

本次通過(guò)的“條例”一大亮點(diǎn)是：業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都可委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量、費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)保修金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理等進(jìn)行評(píng)估，并出具全面的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)果有效期一年，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

需要提醒的是，“如果法院判定業(yè)主敗訴，第三方評(píng)估報(bào)告也不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由�！蹦暇┦谐鞘兄卫砦瘑T會(huì)公眾委員趙健表示。

南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)制度博導(dǎo)朱憲成教授建議，在具體操作時(shí)，第三方機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)可以做成“小而專(zhuān)”，如不同的機(jī)構(gòu)，可只針對(duì)保潔服務(wù)做評(píng)估，或針對(duì)安保方面做評(píng)估。

房屋質(zhì)量問(wèn)題建設(shè)單位擔(dān)責(zé)

現(xiàn)實(shí)生活中很多物業(yè)糾紛和矛盾，與開(kāi)發(fā)商前期施工遺留問(wèn)題密不可分。如建筑質(zhì)量比較差、配套設(shè)施設(shè)備不健全、開(kāi)發(fā)商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。

“房屋漏水，本是開(kāi)發(fā)商要解決的問(wèn)題，結(jié)果開(kāi)發(fā)商將責(zé)任推給了物業(yè)公司，業(yè)主因此而拒繳物業(yè)費(fèi)的也不是少數(shù)。”某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，只有在“條例”里明確開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，矛盾才能減少。

此次“條例”中明確了建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，交存物業(yè)保修金，并不得納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)保修金將實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。

值得提醒的是：物業(yè)保修金交存期限為8年，如果交存期滿(mǎn)沒(méi)有用完，余額將返還建設(shè)單位。

南京大學(xué)法學(xué)院教授，南京市人大常委會(huì)立法咨詢(xún)組專(zhuān)家肖澤晟表示，這一制度雖然給建設(shè)單位施加了一定的負(fù)擔(dān)，但卻保障了未來(lái)潛在購(gòu)房者的合法權(quán)益，確保開(kāi)發(fā)商將來(lái)有能力或切實(shí)履行房屋維修責(zé)任，給購(gòu)房者吃了一個(gè)“定心丸”，可以大幅度減少將來(lái)因前期物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛。

首次嘗試：業(yè)主組織法人化

南京市目前執(zhí)行著2002年施行的《南京市物業(yè)管理辦法》。該辦法存在滯后性，導(dǎo)致近年來(lái)市民對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題的投訴逐年遞增。業(yè)內(nèi)人士分析，要解決業(yè)主大部分的矛盾需要給業(yè)主組織一個(gè)身份�！皹I(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束性，就因?yàn)檫@個(gè)組織沒(méi)有身份�！�

據(jù)悉，本次通過(guò)的條例，首次出現(xiàn)業(yè)主組織法人化。“在南京是一個(gè)創(chuàng)新，在法律規(guī)定上給業(yè)主組織一個(gè)身份，可以解決內(nèi)部很多矛盾�！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

“小區(qū)業(yè)委會(huì)的活不好干，不拿工資，也沒(méi)有權(quán)利，干得好應(yīng)該，干得不好被罵，很多時(shí)候業(yè)主并不買(mǎi)賬。”某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任坦言，確定了身份，以后不少事情就可以名正言順地管理了。

此外，業(yè)內(nèi)人士分析，市條例在省條例的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化，尤其是成立業(yè)主委員會(huì)相關(guān)條件上進(jìn)行了明確的說(shuō)明。

“業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定�！壁w健認(rèn)為，此前說(shuō)得比較含糊的不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形在新“條例”中都進(jìn)行了說(shuō)明。

鏈接：南京物管條例7月1日實(shí)施

《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將于7月1日起正式實(shí)施。昨天南京市人大“金陵民聲?熱點(diǎn)網(wǎng)談”欄目以“促進(jìn)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例的貫徹落實(shí)”為話題，邀請(qǐng)嘉賓與網(wǎng)民在線開(kāi)展互動(dòng)交流，聽(tīng)取大家對(duì)貫徹實(shí)施《條例》的意見(jiàn)和建議。

據(jù)了解，目前條例配套文件制定已進(jìn)入起草階段，同時(shí)物業(yè)行政主管部門(mén)配合市政府法制辦，進(jìn)一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》等政府規(guī)范性文件，形成本市較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，據(jù)市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)蘭文平介紹，配套制度包括18項(xiàng)，其中涉及市政府規(guī)范性文件3項(xiàng)，房產(chǎn)局規(guī)范性文件5項(xiàng)，示范文本8項(xiàng)，地方標(biāo)準(zhǔn)2項(xiàng)。

“其中規(guī)范性文件有：業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理辦法，住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，物業(yè)保修金管理辦法，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法�！�

互動(dòng)中，網(wǎng)友“木偶小兵”提出，《條例》有哪些制度創(chuàng)新?是否能夠解決南京物業(yè)管理現(xiàn)狀中的一些突出問(wèn)題?對(duì)此，市人大常委會(huì)法工委副主任鐘連勇表示，《條例》設(shè)定了六項(xiàng)制度來(lái)解決目前比較集中的問(wèn)題�！耙皇菍�(shí)名投訴登記受理制度，二是第三方評(píng)估制度，三是物業(yè)保修金制度，四是獨(dú)立建賬制度，五是關(guān)于征信制度，六是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用制度。”

網(wǎng)友“菲菲”則提出《條例》生效后，政府如何深化行政監(jiān)管工作來(lái)確保物業(yè)管理活動(dòng)正常、有序進(jìn)行?據(jù)蘭文平介紹，近期政府相關(guān)部門(mén)加大了相關(guān)工作開(kāi)展力度，主要工作有三個(gè)方面：“一是搭建行業(yè)專(zhuān)家?guī)�，目前，我們已啟�?dòng)了行業(yè)專(zhuān)家的邀請(qǐng)和公開(kāi)征集工作，并將結(jié)合制定物業(yè)管理第三方評(píng)估活動(dòng)管理辦法建立完善符合條例要求和我市物業(yè)市場(chǎng)需要的第三方工作機(jī)制;二是深化行業(yè)信用征集，目前我們已經(jīng)結(jié)合江蘇省住建廳建立全省信用信息管理系統(tǒng)的相關(guān)文件精神，向省廳申請(qǐng)了市、區(qū)、街三級(jí)用戶(hù)，同時(shí)提出信用系統(tǒng)開(kāi)發(fā)需求，爭(zhēng)取年內(nèi)落實(shí)條例制度，完成數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè);三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，我們結(jié)合條例要求繼續(xù)深化住宅區(qū)物業(yè)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)檢查，通過(guò)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為，整體提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量�！�