年揚(yáng)州新物管辦法 揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法

1、問如何推選成立業(yè)主代表大會(huì)?

業(yè)主戶數(shù)超三百戶，以幢、單元等為單位推選

根據(jù)《物業(yè)管理辦法(征求意見稿)》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

相較以往，新的《辦法》提出，業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，以幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議將選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主服務(wù)。

哪些人可當(dāng)業(yè)委會(huì)委員?《辦法》指出，業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

2、問前期物業(yè)不想干了怎么辦?

需征得已銷售房屋總面積過半且戶數(shù)過半的業(yè)主同意

對(duì)于新建住宅，物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。那么，合同期滿前，物業(yè)公司不想干了怎么辦?《辦法》對(duì)這種情況作了明確：前期物業(yè)服務(wù)合同期滿前，建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)任何一方需提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);住宅面積小于三萬(wàn)平方米的，可通過協(xié)議方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、問物管是否有權(quán)預(yù)收服務(wù)費(fèi)?

可根據(jù)合同預(yù)收，但最長(zhǎng)不超一年

物業(yè)收費(fèi)難，是不少小區(qū)面臨的問題。按什么標(biāo)準(zhǔn)收?新的《辦法》也給出了答案。

我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);業(yè)主大會(huì)成立后，標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

那么政府指導(dǎo)價(jià)是否一成不變?據(jù)介紹，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門，每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

有人有疑惑，人去了外地房子不住了，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按什么標(biāo)準(zhǔn)交?《辦法》指出，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個(gè)月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用和公共能耗費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)預(yù)收服務(wù)費(fèi)?《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過一年。

4、問小區(qū)車位不夠怎么辦?

抽簽等公平方式確定，每戶只能買一個(gè)。

小區(qū)車位少，想多買幾個(gè)行不行?《辦法》對(duì)這種情況作了明確規(guī)定：擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)，而且建設(shè)單位不得只售不租，不得單方面設(shè)定三年以上的租賃期限。

如果小區(qū)車位實(shí)在緊張，想開辟新的停車位怎么辦?《辦法》規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。