年北京房地產(chǎn)買房限貸限購最新政策

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2017年9月30日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住建委等部門《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，也稱“930新政”，或者“京八條”，自印發(fā)之日起實(shí)施�！锻ㄖ�》明確完善差別化住房信貸政策，按照《通知》有關(guān)規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，購買二套房首付款不低于50%，購買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。此前，北京對于首套房的首付比例為30%，不分普通住房還是非普通住房。具體調(diào)整見下圖：

此次《通知》首次以普通住宅和非普通住宅區(qū)分貸款的首付比例。

對于如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅，根據(jù)北京市住建委、地稅局、財(cái)政局聯(lián)合于9月末出臺的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問題的通知》京建發(fā)[2014]382號(簡稱382號文)，普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域住房平均交易價(jià)格的1.2倍。目前我市認(rèn)定普通住房的單價(jià)和總價(jià)上限是：5環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600元/平米、總價(jià)為468萬元/套;5環(huán)到6環(huán)為單價(jià)31680元/平米、總價(jià)374萬元/套;6環(huán)外23760元/平米，總價(jià)281萬元/套。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。而只要上述三個(gè)條件有一個(gè)達(dá)不到，就是非普通住宅。

值得一提的是，根據(jù)以往測算經(jīng)驗(yàn)，全年北京新房中，被認(rèn)定為非普通住宅的比例大約在50%左右。

數(shù)據(jù)顯示，北京自住商品房住宅三季度成交量為5511套，合計(jì)商品房住宅成交共計(jì)17004套，通過疊加，按照北京商品房首套購買來算，首付35%以內(nèi)的房源占比為52.9%。也就是說普通住房與非普通住房比例大約為1:1。

北京市房協(xié)秘書長陳志表示，此次北京政策的調(diào)整，體現(xiàn)了國家要求的分類調(diào)控以及優(yōu)先滿足剛性、自住性需求的原則。

將住宅按三種標(biāo)準(zhǔn)分為普通住宅及非普通住宅以及兩者間差別較大的首付比例不難看出，對于首套住宅，也就是住宅市場剛性需求住房首付比例上升較少，且一些政策性住房如自住房、兩限房首付比例依然是30%，因此總體來說影響并不是很大;而對于想要投資投機(jī)的購房者，首付比例大幅提高，購房門檻相應(yīng)變高，從而類似行為起到遏制作用。

?在首套、二套房標(biāo)準(zhǔn)上有所調(diào)整

北京無房，且貸款0記錄的情況，算作首套房;北京無房，外地有1套房有1次貸款記錄的情況，也算作首套房;北京有1套房，再購買1套房，無論貸款是否結(jié)清，這種情況，都按二套房執(zhí)行首付和貸款;北京有1套房，外地有2套或多套房，銀行不提供貸款服務(wù)。也就是說，首套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)從認(rèn)貸不認(rèn)數(shù)變?yōu)檎J(rèn)數(shù)不認(rèn)貸。

首套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的改變使豪宅類房地產(chǎn)受影響比較大。主要在于二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改變帶來的首付的提高。今年豪宅市場的啟動(dòng)前提其實(shí)要?dú)w功于房屋置換的便利，賣一買一之所以順暢，一方面源于二手房市場的上漲幅度明顯大于一手新房，極低的房貸利率和通過賣掉舊房斬獲的溢價(jià)紅利，讓改善需求出現(xiàn)透支性的爆發(fā)，導(dǎo)致該置換的和不該置換的都涌入購房大潮，里面有自住的需要，更有投資的意圖。

新政后，壓縮了杠桿空間，抑制了投資需求，同時(shí)銀行業(yè)要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策，放貸趨嚴(yán)，也對置換改善設(shè)置了障礙，豪宅市場將會進(jìn)入階段性的調(diào)整期。不過由于2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報(bào)將化解房地產(chǎn)庫存定為2017年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，并明確提出：“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者�！彪S后，房貸首付比例降低、公積金存款利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易的契稅及營業(yè)稅減免等一系列“去庫存”政策開始實(shí)施，始得2017年開始，房價(jià)驟升，開發(fā)商既得利益較高，不急于將存量房“脫手”，因此暫時(shí)沒有調(diào)整價(jià)格的動(dòng)力，政策調(diào)整結(jié)果可能暫時(shí)反映在“量”上，而不會影響到“價(jià)”。

?北京房產(chǎn)新政出臺后影響

房價(jià)漲勢停頓，購房者趨于理性，繼新政首周明顯的“降溫”趨勢，近兩周以來新房成交出現(xiàn)小幅回暖�？梢哉f新政對穩(wěn)定市場預(yù)期，降溫樓市，平抑房價(jià)起到了立竿見影的效果。

隨著調(diào)控政策逐漸落地，市場情緒也在發(fā)生著微妙的變化。

自9月30日房地產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布以來，北京10月份各售樓處及門店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等都出現(xiàn)回落，二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)已得到明顯平息，掛牌報(bào)價(jià)更加理性，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)。

北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示：2017年10月中上旬(1日-20日)，北京(樓盤)全市二手住宅共網(wǎng)簽12400套，與9月中上旬相比下降了25.9%。其中，國慶節(jié)7天長假過后，共網(wǎng)簽12191套，日均網(wǎng)簽938套，較9月日均網(wǎng)簽量下降7.8%。上周(10.17-10.23)北京新房(剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+別墅)共計(jì)成交1032套房源，環(huán)比微漲2.89%;成交均價(jià)約為40614元/平米，環(huán)比下降7.37%;價(jià)格較上月下挫近3000元/平米。10月第三周成交量有小幅回升，但是整體來看，新政效果已經(jīng)顯現(xiàn)，北京樓市成交市場表現(xiàn)平穩(wěn)，房價(jià)增長勢頭得到抑制。

10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%�？梢�，新政過后，北京二手市場的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少，節(jié)前的恐慌購房氣氛已然不在;業(yè)主端著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價(jià)業(yè)主銷聲匿跡，近五成左右的業(yè)主有降價(jià)意愿。近期，隨著市場的降溫，城市核心區(qū)前期房價(jià)漲幅較大的區(qū)域的大戶型房源的房價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)。在新政的嚴(yán)厲調(diào)控下，買賣雙方的博弈形勢已經(jīng)發(fā)生變化，買方的話語權(quán)正在加大，而賣方的話語權(quán)則在減小，因此，樓市價(jià)格正在朝著有利于買方的一側(cè)傾斜，大部分地區(qū)價(jià)格止?jié)q，朝陽、昌平、門頭溝、平谷等區(qū)域甚至開始回調(diào)。

綜合來看，樓市因新政短暫出現(xiàn)降溫，但不會影響樓市長遠(yuǎn)走向，也不會出現(xiàn)樓市泡沫崩盤，因?yàn)閯傂孕枨�、改善性需求和投資性需求依然存在。

未來市場活動(dòng)中，買賣雙方可能都會進(jìn)入彼此試探的觀察期。開發(fā)商雖沒有太大調(diào)整價(jià)格的動(dòng)力，不過可能會把原本開盤的漲價(jià)幅度縮小，迎合政策平穩(wěn)入市。