山西省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文

第一章　總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條　配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理;配套設(shè)施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)和公用企(事)業(yè)單位完善配套設(shè)施。

鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企(事)業(yè)等單位推行物業(yè)管理。

第四條　省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)工作。

第二章　業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

第五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六條　物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第七條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

只有一個(gè)業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

(一)方便居民的生活和工作;

(二)有利于對物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理;

(三)有利于社區(qū)建設(shè)與管理。

第九條　有下列情形之一的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：

(一)屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的;

(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;

(三)配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;

(四)其他可以整治成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。根據(jù)前款第(二)、(三)、(四)項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十條　物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;

(二)共用設(shè)施設(shè)備情況;

(三)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;

(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;

(五)物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時(shí)間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十一條　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)、物業(yè)管理企業(yè)均可以向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的;

(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿2年的。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡稱籌備組)。

籌備組由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表和建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)組成。籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。

第十二條　籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)提出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;

(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法草案;

(五)其他準(zhǔn)備工作�；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。

第十三條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十四條　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

(一)住宅物業(yè)一套計(jì)10票，其建筑面積每滿10平方米增加1票，不足10平方米的部分不計(jì)票數(shù);

(二)非住宅物業(yè)一處計(jì)5票，其建筑面積每滿10平方米增加一票，不足10平方米的部分不計(jì)票數(shù)。

業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第十六條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議7日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見。

被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)任期為3至5年，可以連選連任。

召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案：