年房地產估價師《理論與方法》備考試題精選

1.某套住宅建筑面積100?，套內建筑面積為92?，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為()元/?。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/?，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為()元/?。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

3.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/?，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()。

A.2427元/?

B.2500元/?

C.2575元/?

D.2632元/?

4.為評估某宗房地產2006年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/?，成交日期為2006年4月末，該類房地產自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價格下降10元/?。該可比實例在2006年10月末的價格為()元/?。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/?，約定建筑面積為95?，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100?。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/?。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/?，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元/?。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.現(xiàn)需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/?，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/?。該可比實例在2004年10月末的價格為()。

A.2648元/?

B.2688元/?

C.2708元/?

D.2734元/?

8.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/?，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于()?。

A.3790元/?

B.4238元/?

C.4658元/?

D.4663元/?

9.某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統(tǒng)風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為()萬元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地產正常年收益為6000萬元，直接資本化率為10%，房地產價格應為()元。

A.54000

B.32010

C.48000

D.60000

參考答案

1.A【解析】：使用面積=100×0.8=80(?)

建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/?)

參見教材P181

2.D【解析】：可比實例的正常交易價格=賣方實際收到的金額/(1-應由賣方承擔的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/?)，市場狀況調整后價格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/?)

參見教材P187

3.D【解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/?)

參見教材P187

4.B【解析】：該可比實例在2006年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/?)

參見教材P191

5.A【解析】：4000×95/100=3800(元/?)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/?)。

參見教材P191

6.A【解析】：此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數進行交易日期調整的公式時，應從成交日期的下一時期的價格指數開始逐乘。

2005年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。

參見教材P191

7.C【解析】：從2004年1月末至2004年6月末的期數為5;2004年6月末至2004年10月末的期數為4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/?)。

參見教材P191

8.D【解析】：可比實例正常市場價格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/?)。

房地產狀況調整：4081.63×1.087=4436.73(元/?)。

市場狀況因素調整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/?)。

參見教材P189、191

9.D【解析】：參見教材P216。該房地產的收益價格為：

10.D【解析】：參見教材P211，房地產價格=房地產凈收益/直接資本化率=6000/10%=60000(元)。