漳州二手房最新貸款利率,漳州二手房稅費(fèi)計(jì)算方法

目前漳州首套房房貸利率多為5.15%，二套房多為5.35%。

從“房住不炒”到“三條紅線”，為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，監(jiān)管部門(mén)持續(xù)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，采用相關(guān)政策、工具進(jìn)行局部修復(fù)。毫無(wú)疑問(wèn)，不論是房企融資還是個(gè)人房貸，短期內(nèi)都難言寬松。

近期有數(shù)據(jù)披露，國(guó)內(nèi)房貸增速已連續(xù)26個(gè)月回落；加之年底來(lái)臨，關(guān)于個(gè)人房貸收緊的猜測(cè)又甚囂塵上。這時(shí)候貸款買(mǎi)房真的難上加難了嗎？為此，記者咨詢(xún)了銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士。

“三條紅線” 給房貸利率連降“踩剎車(chē)”

從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)貸款的確處在“審慎監(jiān)管”之中。這一點(diǎn)，從“三條紅線”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸限額”和“房貸利率連降終止”可見(jiàn)一斑。

“三條紅線”規(guī)則關(guān)注重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理，要求剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。政策層面認(rèn)為，“三條紅線”能防范因房地產(chǎn)融資帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，間接有效地控制房地產(chǎn)價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并降低房地產(chǎn)金融所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

短期看來(lái)，“三條紅線”影響已逐漸顯現(xiàn)，多家銀行明確“限額管理”“好中選優(yōu)”等原則，對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行壓降和控制規(guī)模。最直接的證據(jù)就是，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)回落。中國(guó)人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，比上季末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)26個(gè)月回落；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個(gè)百分點(diǎn)。

融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年9月20日-2020年10月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。而在此之前，2020年以來(lái)房貸利率已實(shí)現(xiàn)“九連降”；至10月，利率下降“踩”了“剎車(chē)”。

突發(fā)新冠肺炎疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力、局部市場(chǎng)過(guò)熱，多重風(fēng)險(xiǎn)疊加，形成了今年紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。因此，政策層面認(rèn)為，微觀上看，應(yīng)擴(kuò)大市場(chǎng)的消費(fèi)需求與消費(fèi)動(dòng)力，構(gòu)建“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”。而房子，是老百姓日常生活中總價(jià)最高的消費(fèi)品，背上高房貸的老百姓，其消費(fèi)欲望和能力將被大幅壓抑。構(gòu)建新發(fā)展格局還要在穩(wěn)定高房?jī)r(jià)、控制房地產(chǎn)貸款等方面齊齊發(fā)力。

年底收緊？漳州房貸利率“穩(wěn)字當(dāng)頭”

目前漳州樓市并未出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，因此個(gè)人住房貸款政策仍以“穩(wěn)”為主，變化不大。在采訪中，幾位銀行從業(yè)者表示，目前漳州個(gè)人房貸利率（五年以上）沒(méi)有出現(xiàn)大幅調(diào)整，依然保持首套房lpr+50個(gè)基點(diǎn)、二套房貸lpr+70個(gè)基點(diǎn)左右的情況，即首套房約5.15%、二套房約5.35%，不同銀行略有差距。

對(duì)于其他城市出現(xiàn)的個(gè)人貸款收緊情況，業(yè)內(nèi)人士表示，年底貸款有所收緊是正�，F(xiàn)象，當(dāng)然今年尤其特殊，但目前漳州并未大幅壓限個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。“今年上半年受疫情影響，不少企業(yè)受沖擊較大，對(duì)比企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)，銀行傾向于審批更為穩(wěn)定的個(gè)人房貸，這是特殊的一方面。普遍的一方面是，每年下半年，尤其是越接近年底，房貸額度所剩不多，因此審批、放款速度沒(méi)有那么快，會(huì)給人一種‘收緊’的錯(cuò)覺(jué)�！币晃汇y行從業(yè)者說(shuō)。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問(wèn)題，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話(huà)通知等）告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無(wú)論是新房貸，還是過(guò)去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式；市場(chǎng)在變，未來(lái)房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來(lái)走，如果降息了，那購(gòu)房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。