年房地產(chǎn)稅收新政策解讀

　　據(jù)稱，最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。

　　房地產(chǎn)稅與老百姓生活密切相關(guān)，立法后將怎么征稅?征收房地產(chǎn)稅會增加我們的負(fù)擔(dān)嗎?開征后會不會給高房價“降降溫”?隨著房地產(chǎn)稅法提上日程，這些問題也將有答案。

什么時候能夠出臺?

　　此次房地產(chǎn)稅法正式列入立法規(guī)劃，意味著立法進程邁出了重要的一大步。

　　據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。財政部財科所原所長賈康介紹，草案經(jīng)過人大審議通過后會向社會公開征求意見，如果意見較多，將再進行二審和三審。按之前的立法慣例，一般的立法草案審議三次后就可表決通過。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，在立法和改革過程中，需處理好房地產(chǎn)稅對樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費的關(guān)系等。此外，開征時機、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是爭議焦點。

　　對于房地產(chǎn)稅法出臺的時間表，中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授施正文比較樂觀。他判斷，寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著有可能會在2017年底前獲得通過。當(dāng)然，專家們也表示，立法完成并不一定與開征房地產(chǎn)稅同步，這個需要看法律的具體規(guī)定。

房地產(chǎn)稅將怎么征?

　　早在10月，財政部部長樓繼偉就在《求是》雜志撰文表示，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革�？偟姆较蚴牵�在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

　　目前房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅。

　　這就有一個問題：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費內(nèi)容繁復(fù)，現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收。之前歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯。除保有環(huán)節(jié)稅收外，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方。在供求關(guān)系緊張的市場環(huán)境下，賣方承擔(dān)的稅負(fù)基本轉(zhuǎn)嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負(fù)擔(dān)，偏離了調(diào)控方向。

那么，以后的房地產(chǎn)稅將怎么征?

　　施正文在接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。

　　從上述思路中我們能看出房地產(chǎn)稅改革的路徑，就是在房地產(chǎn)相關(guān)稅費負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)。

會不會增加老百姓負(fù)擔(dān)?

　　老百姓最為關(guān)心的是，房地產(chǎn)稅開征之后，稅收負(fù)擔(dān)會不會增加?

　　賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會影響稅負(fù)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)利益相關(guān)者的預(yù)期，優(yōu)化設(shè)計后會產(chǎn)生一定的正面效應(yīng)。一方面可以將以往開征的多種間接稅負(fù)擔(dān)并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān);另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。

　　在為大多數(shù)老百姓減負(fù)這一觀點上，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長王雍君表示贊同。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征將會對整個房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整，最終目的是降低居民稅負(fù)。

　　重慶、上海開征房產(chǎn)稅的試點情況，也可為這個答案提供一定佐證。2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點城市開始房產(chǎn)稅征收。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅;在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

　　據(jù)了解，針對未來的房地產(chǎn)稅改革，對基本生活住房不收稅、超過基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，也已成為業(yè)界共識。

房地產(chǎn)稅會成降房價利器嗎?

　　房價一直是公眾關(guān)心的話題，不少人都盼望房地產(chǎn)稅推出后能降低房價。那么開征房地產(chǎn)稅會成為降房價的利器嗎?

　　對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅確實能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房價的利器。據(jù)專家介紹，從發(fā)達國家經(jīng)驗看，美國推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財政收入，德國開征房產(chǎn)稅則主要是調(diào)節(jié)收入分配，這些國家推出房產(chǎn)稅后，都沒有帶來房地產(chǎn)價格大幅下降的局面。而從上海、重慶的試點情況看，房價上漲的勢頭也沒有得到根本遏制。

　　專家指出，決定房價最根本的因素還是供求關(guān)系。因此，對于有自住需求的購房者，不必過多考慮未來房地產(chǎn)稅的問題，只要價格合適就可以擇機購買。而對于那些有投資投機購房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來房地產(chǎn)稅推出后，對于持有成本和投資收益的影響。