以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品

作為一個(gè)新興事物，“以房養(yǎng)老”在中國(guó)已開(kāi)始探索，政府、銀行曾從不同層面開(kāi)展過(guò)“以房養(yǎng)老”。

6月12日，領(lǐng)取“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的第一批國(guó)內(nèi)客戶，從幸福人壽領(lǐng)到了第一份養(yǎng)老金。

這也是引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注的保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，在國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)十余年孕育后，對(duì)外發(fā)出的首批養(yǎng)老金。

據(jù)報(bào)道，第一批國(guó)內(nèi)客戶覆蓋了3座城市、5戶人家、8位老人。

有媒體人士注意到，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)曾經(jīng)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該指導(dǎo)意見(jiàn)宣布試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、武漢，試點(diǎn)期限自2017年7月1日至2017年6月30日。

也就是說(shuō)，為期兩年的試點(diǎn)期限已過(guò)一年，國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”終于出現(xiàn)，并且只有一個(gè)產(chǎn)品，只向幾個(gè)人發(fā)出了首批養(yǎng)老金。

這種情況并不令人樂(lè)觀。

國(guó)內(nèi)國(guó)外的“以房養(yǎng)老”難以比較

據(jù)《時(shí)代周刊》報(bào)道，早在2013年，全國(guó)老年人口數(shù)就已超過(guò)兩億，“空巢老人”超過(guò)1億�？梢�(jiàn)我國(guó)人口老齡化形勢(shì)日益嚴(yán)峻。

有業(yè)內(nèi)人士相信，雖然沒(méi)有調(diào)查數(shù)據(jù)表明愿意參加“以房養(yǎng)老”的老年人數(shù)量和比例，但目前超過(guò)1億的“空巢老人”之中，有這個(gè)需求的潛在客戶群體，應(yīng)該是個(gè)比較大的數(shù)額。

6月12日，75歲的黃阿姨領(lǐng)取了“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品第一份養(yǎng)老金�！爸腥A網(wǎng)財(cái)經(jīng)”報(bào)道說(shuō)，黃阿姨每月退休金3000多元，按照合同約定，她每個(gè)月領(lǐng)取到的養(yǎng)老金在萬(wàn)元以上。

“這款產(chǎn)品現(xiàn)在每月為我額外增加了一筆養(yǎng)老金，我能繼續(xù)住在自己的房子里，為自己和寵物提供更好的生活條件�！秉S阿姨說(shuō)，“將來(lái)等我需要被照料，考慮住養(yǎng)老院時(shí)，還可以把房子租出去，租金加上養(yǎng)老金，可以保證我安享晚年了�！�

另一位客戶是北京失獨(dú)老人康先生，現(xiàn)在每月領(lǐng)養(yǎng)老金近萬(wàn)元。他說(shuō)，“我盼了這么久，終于盼到了，很多人勸我不投保(“以房養(yǎng)老”)，但我認(rèn)準(zhǔn)了這是好事，至少很適合我和老伴�！�

由于這是國(guó)內(nèi)唯一的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，并且剛剛實(shí)施，目前還很難確定它的優(yōu)劣。現(xiàn)在所能做的，也許就是與國(guó)外的“以房養(yǎng)老”相比較。

美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人，采用了可以選擇的多種形式，有的是聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，有的是由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，還有一種是金融機(jī)構(gòu)辦理的倒按揭貸款，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。另外，在美國(guó)有些老人的“以房養(yǎng)老”，是為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，他們往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣(mài)掉，住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。

加拿大超過(guò)62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬(wàn)-30萬(wàn)加元，只要不搬、不賣(mài)，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

新加坡60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。

據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)內(nèi)目前的保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故。

“無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金不受影響，讓老人無(wú)后顧之憂;待老人去世后，房?jī)r(jià)漲了歸屬繼承人，房?jī)r(jià)跌了保險(xiǎn)公司承擔(dān)�！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“辦理以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人只是將房子抵押給保險(xiǎn)公司，房屋的歸屬權(quán)自始至終都不會(huì)發(fā)生改變，也不會(huì)發(fā)生所謂的老人百年之后房子歸保險(xiǎn)公司的情況。”

這種說(shuō)法看起來(lái)詳細(xì)，實(shí)際上很片面，缺失一項(xiàng)主要的東西，即經(jīng)營(yíng)者怎樣在項(xiàng)目中盈利，讓項(xiàng)目得以維持和發(fā)展。我們看不到它的可行性，就不知道水有多深，無(wú)法將它與國(guó)外的“以房養(yǎng)老”方式加以比較。

“以房養(yǎng)老”的人為困境

6月16日，有媒體發(fā)表文章稱，“以房養(yǎng)老”正在形成一些障礙，比如制度方面。

北京大興的老人張秀芹今年63歲，老伴去世，無(wú)兒無(wú)女，親戚間來(lái)往也不多。近年來(lái)，她的身體越來(lái)越差，動(dòng)了住養(yǎng)老院的心思，四處聯(lián)系后看中了一家養(yǎng)老院，7月交費(fèi)選房，9月入住。

養(yǎng)老院房費(fèi)一個(gè)月就5000元，除此之外看病、吃藥也不是筆小錢(qián)。張秀芹如果把房子出租，月租金3000元左右，加上3000元出頭的養(yǎng)老金，看起來(lái)不夠用。她決定把房子賣(mài)了，負(fù)擔(dān)以后住養(yǎng)老院的開(kāi)銷(xiāo)。

賣(mài)了住房進(jìn)養(yǎng)老院，也是“以房養(yǎng)老”的一種方式。廣義上的“以房養(yǎng)老”有許多模式，包括遺贈(zèng)扶養(yǎng)、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、售房入院、售后回租、招徠房客等，只要是盤(pán)活住房資產(chǎn)用以養(yǎng)老的，都可稱為“以房養(yǎng)老”，老人可以根據(jù)個(gè)體的實(shí)際情況，靈活選擇養(yǎng)老方式。

張秀芹的房子雖在郊區(qū)，但離地鐵站近，兩居室，南北通透，采光也好。憑北京的房?jī)r(jià)，賣(mài)掉的話錢(qián)足以供她養(yǎng)老。然而，在中介掛牌兩個(gè)月，來(lái)看房的足有七八十人，硬是成交不了。

因?yàn)樗�的戶口沒(méi)有地方遷出，城里沒(méi)有親戚，農(nóng)村不肯接收，養(yǎng)老院也沒(méi)有接收戶口的資格。買(mǎi)方或者不能在這里落戶，或者落戶后有許多麻煩。曾經(jīng)有過(guò)這樣的訴訟，賣(mài)方的戶口不遷走，買(mǎi)方告上法庭，要求法院判強(qiáng)制遷出，結(jié)果買(mǎi)方敗訴。

上海也出現(xiàn)一個(gè)很相似的事例。早在2011年，上海為解決這類(lèi)難題，想出設(shè)立公共戶的辦法并開(kāi)始實(shí)施。但在將近一年之后，有位80多歲獨(dú)居老人想賣(mài)房養(yǎng)老，辦理戶口遷出，當(dāng)?shù)亟值琅沙鏊鶓艏�管理部門(mén)的答復(fù)卻是：“公共戶”確實(shí)有，但不能為賣(mài)房子而將戶口遷入。

張秀芹的戶口難題，最終得到了解決。她向北京人民廣播電臺(tái)的記者講述了自己的難題，節(jié)目播出后接到了北京市公安局大興分局的電話，工作人員告訴她，戶口暫時(shí)掛在局里，等到將來(lái)，北京市公安局可能會(huì)設(shè)置一個(gè)公共戶，那時(shí)再將她的戶口遷移到這個(gè)公共戶上。

有報(bào)道稱，北京市政府有關(guān)官員在廣播里收聽(tīng)到張秀芹的困境，直接下令公安部門(mén)“特事特辦”，給予解決。

“以房養(yǎng)老”提出多年未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展

2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)的孟曉蘇將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國(guó)。2007年他成立了幸福人壽保險(xiǎn)公司并親自參與這一“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)。

2007年11月，上海市公積金管理中心傳出消息說(shuō)，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作已取得突破。該試點(diǎn)方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養(yǎng)老”的試點(diǎn)從一開(kāi)始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。此后，該方案除了選取一對(duì)80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，再無(wú)取得進(jìn)展的消息傳出。

2013年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。較早推出試點(diǎn)的中信銀行，采用的是最為典型的“住房反向抵押貸款”：房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，每月給房主發(fā)放固定資金，房主身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，升值部分歸房主所有。

這種方式看起來(lái)不錯(cuò)，但細(xì)節(jié)上出了一點(diǎn)問(wèn)題。中信銀行規(guī)定，申請(qǐng)貸款人名下至少要有兩套住房，貸款的最長(zhǎng)期限只有10年。

大方向與小細(xì)節(jié)，在這里形成了悖論。