以房養(yǎng)老模式的意義

原標(biāo)題：國(guó)外如何“以房養(yǎng)老”

明日就是“重陽(yáng)節(jié)”，讓老人能擁有一個(gè)幸福的晚年是政府、家庭和社會(huì)的共同責(zé)任。9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”這17個(gè)字最為引人注目。

事實(shí)上，“反向貸款”的模式在上世紀(jì)80年代已經(jīng)在美國(guó)出現(xiàn)。目前世界上不少國(guó)家有此政策，但是也有很多國(guó)家仍在觀望中。

美國(guó) “倒按揭”推行多年“門檻低”

“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產(chǎn)變成現(xiàn)錢呢?”、“很多老人空有大房子，卻沒有現(xiàn)金，可能面臨突然的醫(yī)療支出、房屋修繕費(fèi)用，怎么辦?”在美國(guó)，從上世紀(jì)80年代開始，出現(xiàn)了政府主導(dǎo)的“反抵押貸款”項(xiàng)目，也就是“以房養(yǎng)老”。美國(guó)人養(yǎng)老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

20多年來(lái)數(shù)十萬(wàn)人參加

在一些受訪對(duì)象的印象中，美國(guó)人養(yǎng)老有多種選擇，純粹靠“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)象雖然有，但是并不算多。

美國(guó)人退休能拿多少錢呢?美國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例�！暗诙䲢l腿”是雇主計(jì)劃，相當(dāng)于我國(guó)的企業(yè)年金，最著名的是401K計(jì)劃，社會(huì)平均替代率也是40%;“最后一條腿”是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。

61歲的美國(guó)人安東尼給出了一個(gè)大概的數(shù)字：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)最低標(biāo)準(zhǔn)是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國(guó)老人并不僅靠基本的社保金過(guò)活，同時(shí)還會(huì)擁有企業(yè)年金和一些存款。

在美國(guó)，利用房產(chǎn)養(yǎng)老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點(diǎn)的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡(jiǎn)單地理解為“以房養(yǎng)老”。

這種項(xiàng)目由美國(guó)政府主導(dǎo)，而不是私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬(wàn)人。

62歲以上有房老人夠條件

美國(guó)的這種“住房反向抵押貸款”(HECM)出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期，目標(biāo)人群是62歲以上的老人。該項(xiàng)目由美國(guó)聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部(HUD)和聯(lián)邦住房管理局(FHA)主導(dǎo)。

通俗來(lái)講，與普通的按揭買房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)為此付給老人一定金額的現(xiàn)金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

申請(qǐng)HECM的老人需要符合幾項(xiàng)基本的條件，“門檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦;擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房(依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款)。

在實(shí)際操作中，負(fù)責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。

這一項(xiàng)目對(duì)申請(qǐng)者用來(lái)抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)。

按照規(guī)定，申請(qǐng)人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評(píng)估價(jià)或者銷售價(jià)格，絕大部分情況不超過(guò)62.55萬(wàn)美元。當(dāng)事人無(wú)須為這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。

20萬(wàn)房產(chǎn)能發(fā)一半貸款

那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢?這要根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來(lái)綜合評(píng)定。如果是夫妻申請(qǐng)，則以年齡較小的一方的年齡為準(zhǔn)。

老人在申請(qǐng)反向貸款前，按照要求必需免費(fèi)獲取講解資料，或者以較低的價(jià)格聘用反向貸款顧問(wèn)，明確了解這一項(xiàng)目的含義。顧問(wèn)會(huì)為老人估算相對(duì)準(zhǔn)確的貸款金額，或者老人們可以自行在網(wǎng)上用“反向貸款計(jì)算器”估算。

在官方的宣傳資料中，以擁有20萬(wàn)美元價(jià)值房屋的3個(gè)家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個(gè)申請(qǐng)的具體情況仍然有所不同。

63歲的比爾