政策論談以房養(yǎng)老

【摘要】“以房養(yǎng)老”模式并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，其推行障礙主要有傳統(tǒng)觀念影響、推行機(jī)構(gòu)公信力不高、政策法規(guī)不完善、房屋價(jià)值評(píng)估難以科學(xué)化、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)條件較差和對(duì)項(xiàng)目參與者條件限制苛刻等。應(yīng)該建立由政府監(jiān)管、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)參與，有多種模式可供老人自由選擇的養(yǎng)老新模式。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老 推行障礙 自主選擇 對(duì)策

問(wèn)題的提出

由于上世紀(jì)中期的生育高峰和接踵而至的計(jì)劃生育，近年來(lái)我國(guó)老年人口比例持續(xù)攀升。2006年2月23日，全國(guó)老齡工作委員會(huì)在京發(fā)布的《中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》指出，“21世紀(jì)的中國(guó)將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)”，前20年將成為“快速老齡化”階段，隨后的30年為“加速老齡化”階段，其后的50年則達(dá)到“穩(wěn)定的重度老齡化”階段。①老年人口絕對(duì)數(shù)量的增長(zhǎng)以及其所占總?cè)丝诒壤�的加大使得社�?huì)養(yǎng)老問(wèn)題逐漸凸顯。為了解決這一日益嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題，一系列與家庭養(yǎng)老、社會(huì)保障等傳統(tǒng)養(yǎng)老方式并存的新型養(yǎng)老模式被提上議程，“以房養(yǎng)老”就是其中之一。

“以房養(yǎng)老”，是指老人通過(guò)將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金的新型養(yǎng)老模式�！耙苑筐B(yǎng)老”現(xiàn)已在北京、上海、南京、杭州等城市進(jìn)行試點(diǎn)，但根據(jù)試點(diǎn)城市所反饋的情況，“以房養(yǎng)老”并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。

國(guó)內(nèi)現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”模式及其推行障礙

南京模式。204月，南京湯山留園公寓開(kāi)展“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)定：擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上、無(wú)兒無(wú)女無(wú)親戚的孤寡老人，可將房產(chǎn)抵押給老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年將其房屋出租，若房租高于老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可將老人房屋賣掉，房款歸老年公寓所有。

南京模式的實(shí)質(zhì)是個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制條件過(guò)于苛刻。規(guī)定中要求老人必須是“無(wú)兒無(wú)女無(wú)親戚的孤寡老人”，并且 “住房面積60平方米以上”。其次，湯山留園公寓屬于民營(yíng)機(jī)構(gòu)，難以滿足“以房養(yǎng)老”這種大型業(yè)務(wù)對(duì)資金的要求，而且公信力低，不能保證業(yè)務(wù)參與者的利益。況且“以房養(yǎng)老”作為新型養(yǎng)老模式，還處于探索階段，其本身就具有很多不確定因素。因此，老人不敢把房產(chǎn)交由民營(yíng)機(jī)構(gòu)打理。但南京模式也有其優(yōu)勢(shì)。其規(guī)定，老人將房屋抵押給老年公寓后，老人在世期間，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人過(guò)世之后才能將房屋出售。這一點(diǎn)充分考慮到“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念對(duì)老人的影響。在老人在世期間采取房屋出租的方式，避免他們因?yàn)榉课莩鍪郛a(chǎn)生失落感而排斥“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

上海模式。2007年6月，上海市公積金管理中心推出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該項(xiàng)目規(guī)定：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同時(shí)公積金管理中心再將房屋返租給老人，雙方約定租期，租金與市場(chǎng)價(jià)等同。

上海模式核心在于利用房款與租金的差額提升老人的生活水平。但據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”在上海實(shí)際上已被叫停。項(xiàng)目失敗的主要原因是老人在與公積金管理中心簽約時(shí)即刻變更房屋產(chǎn)權(quán)。老人都希望晚年能夠安定平和，而安定的具體表現(xiàn)就是有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境。因此，對(duì)上海模式，大多數(shù)老人不能接受。但不可否認(rèn)的是，上海模式中公積金管理中心將住房返租給老人的方式充分考慮到老人不愿離開(kāi)熟悉環(huán)境的心理特征，這是上海模式的亮點(diǎn)。此外，上海市公積金管理中心是直屬上海市政府的不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，該項(xiàng)目由它主導(dǎo)具有較強(qiáng)的公信力。

北京模式。2007年10月，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。該項(xiàng)目規(guī)定：60歲以上老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，公司將原住房進(jìn)行出租，老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。

北京模式的實(shí)質(zhì)是委托租賃，它的特點(diǎn)在于“養(yǎng)老房屋銀行”是典型的商業(yè)運(yùn)作模式，是以盈利為目的的商業(yè)活動(dòng)。據(jù)悉，“養(yǎng)老房屋銀行”失敗的原因就在于老人對(duì)這種商業(yè)運(yùn)作模式的信任度較低。但是北京模式也有可取之處。首先，作為商業(yè)運(yùn)作模式，“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)的宣傳效果非常到位，成功引起市民的廣泛關(guān)注，為“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目推行奠定了基礎(chǔ)。其次，北京模式強(qiáng)調(diào)房屋產(chǎn)權(quán)不變更，這符合我國(guó)的傳統(tǒng)價(jià)值觀念，更容易被老人接受，也解決了“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目所面臨的觀念障礙。

杭州模式。杭州模式提供以下四種方式供老人自行選擇。一是租房增收養(yǎng)老：將獨(dú)居有房老人安排到敬老院后將其原住房出租;二是售房預(yù)支養(yǎng)老：將獨(dú)居有房老人安排到敬老院后將其原住房出售;三是退房補(bǔ)貼養(yǎng)老：將獨(dú)居有房老人安排到敬老院后將其居住公房退還給房管部門;四是換房差價(jià)養(yǎng)老：將地段好的獨(dú)居老人的直管公房出租，另選地段略差房租賃給老人居住。

杭州模式主要依靠房租、房?jī)r(jià)、退房補(bǔ)貼與敬老院費(fèi)用以及房屋地段價(jià)差提高老人生活水平，其特點(diǎn)在于形式多樣化。據(jù)悉，杭州市湖濱街道已有四位老人成功享受到“以房養(yǎng)老”政策，是試點(diǎn)城市中的成功典范。其成功的原因在于四種方案將房屋產(chǎn)權(quán)是否變更、如何變更、簽約后老人住在何處等問(wèn)題交由老人自己決定，保證老人能夠根據(jù)自身需求和偏好選擇適合自己的養(yǎng)老模式。

“以房養(yǎng)老”推行障礙的對(duì)策研究

通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”模式的探究不難發(fā)現(xiàn)，推行“以房養(yǎng)老”的障礙主要有傳統(tǒng)觀念影響、推行機(jī)構(gòu)公信力不高、政策法規(guī)不完善、房屋價(jià)值評(píng)估難以科學(xué)化、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)條件較差和對(duì)項(xiàng)目參與者條件限制苛刻�？缭竭@些障礙可以通過(guò)以下幾種途徑。

通過(guò)項(xiàng)目形式多樣化，消除傳統(tǒng)觀念障礙。首先，中國(guó)人有著“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)，因此變更房屋產(chǎn)權(quán)是大多數(shù)老人及其子女抗拒“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目的主要原因。但也有很多老人因?yàn)樽优�不需要房屋或者無(wú)兒無(wú)女，希望通過(guò)變更房屋產(chǎn)權(quán)的方式將房屋價(jià)值變現(xiàn)，提高晚年生活水平。而這部分老人又受“有房才有家”的觀念限制，認(rèn)為即刻變更房屋產(chǎn)權(quán)將令自己無(wú)家可歸，因此希望百年之后再變更房屋產(chǎn)權(quán)。其次，在傳統(tǒng)觀念中，只有無(wú)人愿意贍養(yǎng)的老人才會(huì)入住社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，因此很多老人因?yàn)椴辉溉胱∩鐣?huì)福利機(jī)構(gòu)而不參與項(xiàng)目。鑒于老人因?yàn)樗枷胗^念不同、客觀條件差異存在不同需求，因此，提出多種“以房養(yǎng)老”方式供老人選擇是項(xiàng)目成功推行的必要條件。應(yīng)該圍繞房屋產(chǎn)權(quán)是否變更以及何時(shí)變更、簽約后老人住在何處等分歧較大的問(wèn)題提出多種解決方式，滿足老人的不同需求，跨越傳統(tǒng)觀念給項(xiàng)目帶來(lái)的障礙。

加強(qiáng)政府監(jiān)管，增強(qiáng)推行機(jī)構(gòu)公信力，完善相關(guān)政策法規(guī)�！耙苑筐B(yǎng)老”作為養(yǎng)老新模式，它的推行本身就具有較大風(fēng)險(xiǎn)，更何況“以房養(yǎng)老”涉及大筆資金流轉(zhuǎn)、相關(guān)政策法規(guī)約束、社會(huì)保障等多方面問(wèn)題，需要慎重考慮。在解決這個(gè)問(wèn)題上，政府公信力起著至關(guān)重要的作用。養(yǎng)老問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)于完善社會(huì)養(yǎng)老新模式，政府有著義不容辭的責(zé)任。政府可以采取加強(qiáng)監(jiān)管的方式，通過(guò)制定相關(guān)政策對(duì)市場(chǎng)予以宏觀調(diào)控，利用其公信力增強(qiáng)人們對(duì)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目的信心，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展。

通過(guò)金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，使房屋價(jià)值評(píng)估科學(xué)化。廣義上的“以房養(yǎng)老”是指任何通過(guò)房屋提高晚年生活質(zhì)量的養(yǎng)老方式，但狹義上，“以房養(yǎng)老”就是“反向住房抵押貸款”，是指老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)壽命評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期等一系列方式推算出每期給付老人的養(yǎng)老金額直到老人過(guò)世，老人過(guò)世后房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有。②金融機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)主導(dǎo)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，能夠使房屋價(jià)值評(píng)估科學(xué)化，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”事業(yè)的發(fā)展。

社會(huì)福利機(jī)構(gòu)提供有力支持。老人不愿入住社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，除了傳統(tǒng)觀念障礙，更多的是因?yàn)槟壳吧鐣?huì)福利機(jī)構(gòu)條件較差。養(yǎng)老院普遍存在護(hù)理人員文化素質(zhì)較低、衛(wèi)生條件較差、硬件設(shè)施質(zhì)量不高、娛樂(lè)活動(dòng)缺乏等問(wèn)題，不能滿足老人通過(guò)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目提高晚年生活質(zhì)量的需求。“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目的推行要求社會(huì)福利機(jī)構(gòu)提供有力支持，這要求社會(huì)福利機(jī)構(gòu)在軟硬件設(shè)施方面增加資金投入，建設(shè)滿足不同層次老人需求的養(yǎng)老環(huán)境。

放寬對(duì)項(xiàng)目參與者的條件限制�！耙苑筐B(yǎng)老”項(xiàng)目旨在以養(yǎng)老新模式緩解日益凸顯的社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題，這決定了“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目應(yīng)該成為一個(gè)可供大多數(shù)老人選擇的養(yǎng)老新模式。但在試點(diǎn)過(guò)程中，項(xiàng)目推行機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目參與者條件限制過(guò)于苛刻，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。因此，應(yīng)考慮放寬對(duì)房屋面積、老人家庭狀況、老人年齡等方面的要求，拓寬項(xiàng)目的參與面，切實(shí)緩解社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題。