小產(chǎn)權(quán)房最新政策出臺 小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎

什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？這是一個長期困擾購房著的問題。一些人因為小產(chǎn)權(quán)房價格便宜而將購房目光投向了這一區(qū)域，要知道，國家相關(guān)部門一再發(fā)文告知，不得將農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋私自轉(zhuǎn)賣給不屬于此地的居民。隨著各種樓市調(diào)控政策的實施，讓原本瘋狂的樓市回歸到理性，但依然有很多購房者對商品房的房價望而卻步，將目光投向了城鎮(zhèn)近郊的“小產(chǎn)權(quán)房”，低成本實現(xiàn)住房夢對購房者充滿了誘惑。然而，小產(chǎn)權(quán)房的弊端，你真的知道嗎？

一：“小產(chǎn)權(quán)”

是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二：小產(chǎn)權(quán)房的類型

1．集體建設(shè)土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動遷安置等名義立項建設(shè)時，超建形成的。

2．宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員不能夠購買。

3．這類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

4．部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

三：小產(chǎn)權(quán)房的弊端

一些購房者將目光投向了城鎮(zhèn)近郊的“小產(chǎn)權(quán)房”，然而小產(chǎn)權(quán)房的弊端卻不少：

1．缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

2．質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3．拆遷難補償

小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4．配套不完善

小產(chǎn)權(quán)房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不能保證。

5．50遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進(jìn)行房屋買賣。

四．國家政策層面也不允許購買

各地均有文件要求，對于小產(chǎn)權(quán)房采取的態(tài)度是堅決遏制建設(shè)、銷售一切和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的行為。

1．堅決遏制非法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地建設(shè)住宅，禁止在未取得合法用地、規(guī)劃、建設(shè)等行政許可的情況下進(jìn)行非法建設(shè)，禁止改變規(guī)劃批準(zhǔn)用途、規(guī)模、平面結(jié)構(gòu)、立面效果等進(jìn)行非法建設(shè)。任何單位和個人，不得利用自有宅基地、購買他人宅基地、利用本村（社）空閑地或購買村（社）集體土地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。目前在建的小產(chǎn)權(quán)房，一律停止建設(shè)，堅決依法查處。

2．堅決遏制非法銷售或以租代售小產(chǎn)權(quán)房

禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地上房屋當(dāng)作住宅銷售或以租代售，禁止中介代理小產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)，中介機構(gòu)不得配合開發(fā)主體營銷小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個人不得買賣小產(chǎn)權(quán)房。購買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，一切損失和后果自行承擔(dān)。

買房是件大事，甚至是父母和自己兩代人的積蓄，不能貪圖便宜，在購買時一定要謹(jǐn)慎，購買合法有保障的房子。在購買前還是謹(jǐn)慎為好，畢竟購買合法有保障的房子才能住著安心、踏實。