中山二手房過(guò)戶費(fèi)怎么算,中山二手房稅費(fèi)明細(xì)表

何謂網(wǎng)簽？

所謂“網(wǎng)簽”，是指各地房管部門的網(wǎng)上交易系統(tǒng)。大部分置業(yè)過(guò)的購(gòu)房者，都親歷過(guò)新房網(wǎng)簽，一語(yǔ)以蔽之，它可以保證房源真實(shí)，防止一房?jī)少u。

二手房網(wǎng)簽，同樣如此。

即：二手房交易過(guò)程中所簽訂的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進(jìn)行。

▲辦理指示牌示意圖

并且房屋交易過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計(jì)也都可以通過(guò)該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。

這個(gè)線上過(guò)程就是二手房網(wǎng)簽。

二手房網(wǎng)簽，有何好處？

1，網(wǎng)簽后業(yè)主資質(zhì)經(jīng)過(guò)核實(shí)會(huì)更加可信，盤源信息也更加可靠，以后找房子可能會(huì)更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

2，交易過(guò)程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易的時(shí)間。整個(gè)網(wǎng)簽過(guò)程也都可以通過(guò)網(wǎng)上實(shí)時(shí)查詢，得知二手房交易的辦理進(jìn)程。

3，二手房交易信息上網(wǎng)后有利于政府部門對(duì)二手市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控。

事實(shí)上，如果所有交易都強(qiáng)制性網(wǎng)簽，對(duì)買方最大的好處是防止一房?jī)少u，減少糾紛，特別是在房?jī)r(jià)大漲的時(shí)期，買方可避免總是提心吊膽。

二手房網(wǎng)簽，要擔(dān)憂什么？

除了網(wǎng)簽的好處，對(duì)于二手房網(wǎng)簽其實(shí)購(gòu)房者最擔(dān)心的是稅費(fèi)該如何收？

正常的情況下，個(gè)稅、契稅、增值稅都是跟交易價(jià)成比例。不可否認(rèn)，市場(chǎng)上大量存在稅費(fèi)“低過(guò)”的現(xiàn)象，即審稅時(shí)合同價(jià)寫低一些。

如果買賣雙方為了避稅，交易價(jià)定為1元，那么這套房子就完全沒(méi)有任何稅費(fèi)了。所以合同價(jià)不能低于何謂核定價(jià)。

各地都有核定價(jià)，也有稱之為“二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”的，都是一個(gè)意思。它是由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確定的，核定價(jià)存在的意義主要是“托底”，簡(jiǎn)單說(shuō)，當(dāng)買賣雙方的合同價(jià)格低于核定價(jià)時(shí)，稅務(wù)部門將不再根據(jù)合同價(jià)來(lái)確定稅基，而是以核定價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定稅基。

比如，原來(lái)合同價(jià)90萬(wàn)，提交的合同價(jià)60萬(wàn)，而核定價(jià)是66萬(wàn)，那稅基就是66萬(wàn)。如果提交合同價(jià)是80萬(wàn)，超過(guò)66萬(wàn)，稅基就是80萬(wàn)。即核定價(jià)和合同價(jià)誰(shuí)高稅基就是哪個(gè)。一般為了少交稅，合同價(jià)盡量報(bào)低。

一旦出現(xiàn)網(wǎng)簽，由于中山一般所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)，賣方是否配合低價(jià)網(wǎng)簽是一個(gè)問(wèn)題。網(wǎng)簽價(jià)低了，銀行是不是根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)貸款，貸款金額會(huì)不會(huì)降低又是一個(gè)問(wèn)題。

關(guān)于網(wǎng)簽的細(xì)節(jié)還不清楚，但有一點(diǎn)是肯定的：如果你想獲得高的貸款成數(shù)，必須要提高過(guò)戶價(jià)，付出一些稅費(fèi)的代價(jià)。

說(shuō)解！何為三價(jià)合一？

那么，為何會(huì)有如此多的消息傳出三價(jià)合一呢？并非空穴來(lái)風(fēng)，實(shí)施二手房網(wǎng)簽，往往意味著”三價(jià)合一“的第一步。

一直以來(lái)，在買二手房的過(guò)程中，一般存在“四個(gè)價(jià)”，分別是：房屋成交價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局評(píng)估價(jià)。

房屋成交價(jià)，由買房雙方各自敲定，因此存在差異化，不在“三價(jià)”之中。因此，“三價(jià)”為銀行貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局評(píng)估價(jià)。

1，銀行貸款評(píng)估價(jià)

買家在和銀行簽訂貸款合同之前，銀行會(huì)先給所抵押的房產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍照評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

假設(shè)中山一套房子真實(shí)成交價(jià)為150萬(wàn)，銀行貸款評(píng)估評(píng)到180萬(wàn)或者更高，網(wǎng)簽合同價(jià)為100萬(wàn)。

這樣會(huì)出現(xiàn)一種情況，本來(lái)150萬(wàn)的房子，按首付三成45萬(wàn)算，你最多只能貸到105萬(wàn)，但是如果銀行貸款評(píng)估價(jià)做高了，使房子的貸款增加到了126萬(wàn)，那購(gòu)房者等于可以“省”下了約20萬(wàn)的首付。

但如果按“三價(jià)合一”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，就不太可能出現(xiàn)銀行貸款評(píng)估價(jià)與網(wǎng)簽合同價(jià)不相同的問(wèn)題，因此就是購(gòu)房首付提高了。

2，網(wǎng)簽備案合同價(jià)

所有房子過(guò)戶之前，都要到所在地區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)中進(jìn)行網(wǎng)簽，其中的房屋網(wǎng)簽價(jià)格是買賣雙方自行決定的，所以可以說(shuō)價(jià)格想錄多少就錄多少。

那么這里就會(huì)出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”的問(wèn)題的，例如本來(lái)實(shí)際成交價(jià)格為是150萬(wàn)，網(wǎng)簽合同卻錄100萬(wàn)，最后過(guò)戶時(shí)，房管局就會(huì)以網(wǎng)簽備案的價(jià)格綜合考慮計(jì)稅價(jià)格，而不會(huì)以實(shí)際成交價(jià)150萬(wàn)來(lái)計(jì)稅。

如果執(zhí)行“三價(jià)合一”后，“陰陽(yáng)合同”或?qū)⒔K止，就不會(huì)出現(xiàn)差價(jià)的問(wèn)題。

3，房管局評(píng)估價(jià)

房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)有自己的核定價(jià)格范圍，因?yàn)檫@個(gè)直接跟國(guó)家稅收掛鉤，所以都是用電腦自動(dòng)評(píng)估，排除了人為低評(píng)偷稅漏稅的情況。

一般而言，如何網(wǎng)簽合同價(jià)低于評(píng)估價(jià)時(shí)，則按評(píng)估價(jià)收取，高于評(píng)估價(jià)按網(wǎng)簽合同價(jià)收取。也就是說(shuō)，只要網(wǎng)簽備案合同價(jià)低于房管局評(píng)估價(jià)，那么稅費(fèi)就以最低價(jià)收取。

假如一套房子真實(shí)成交價(jià)為150萬(wàn)，貸款評(píng)估為180萬(wàn)，網(wǎng)簽合同價(jià)為100萬(wàn)，房管局評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，那么稅費(fèi)就會(huì)按90萬(wàn)計(jì)算。如果按“三價(jià)合一”政策，將會(huì)以180萬(wàn)計(jì)稅，這就是差距。

總的來(lái)說(shuō)，如果實(shí)行“三價(jià)合一”政策，可以更有效地避免“陰陽(yáng)合同”、通過(guò)做高銀行評(píng)估價(jià)來(lái)降低實(shí)際首付比例，以及報(bào)低成交價(jià)來(lái)避稅的玩法。

與此同時(shí)，“房管局評(píng)估價(jià)”將成為最重要的交易基準(zhǔn)，購(gòu)房者就會(huì)比之前多付首付，或者是多交稅費(fèi)。

如若“三價(jià)合一”，將利好新房市場(chǎng)

另一方面，購(gòu)置二手房成本的增加，對(duì)于新盤而言則是”截流“。要知道，相較于二手房，新房在稅費(fèi)方面有著比較大的優(yōu)勢(shì)。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“如若實(shí)施”三價(jià)合一“，應(yīng)該會(huì)有一部分的客戶會(huì)參與到新房市場(chǎng)中，但但這一部分只是少數(shù)�！�

對(duì)于三價(jià)合一政策，這肯定是大勢(shì)所趨。之前評(píng)估、貸款和交稅分開是由于部門之間“壁壘”，現(xiàn)在相關(guān)部門逐漸在打破，對(duì)稅收、貸款統(tǒng)一評(píng)估的方式肯定是對(duì)的，之后也將逐漸形成這種趨勢(shì)。

“另一方面也說(shuō)明了所有涉及房地產(chǎn)事情都是圍繞房子是拿來(lái)住的方向努力。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。

還有半個(gè)月，中山二手房網(wǎng)簽就要來(lái)了。