江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例全文

江蘇省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于2000年12月24日通過(guò)，根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議關(guān)于修改《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定修正

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本條例。

第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條　省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)是本省物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

市、縣(市、區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定。

縣級(jí)以上地方人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。

第四條　縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。

物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第二章　業(yè)主自治管理

第五條　業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代為參加的受托人必須代為表達(dá)委托人的真實(shí)意思表示;有書(shū)面意見(jiàn)的，應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。

業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。

第六條　業(yè)主享有下列職權(quán)：

(一)參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決;

(二)業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);

(五)與物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù);

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。

業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定;

(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

(五)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條　業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

(一)審議、修改、通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;

(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員;

(三)審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告;

(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。

第八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶(hù)一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有代表過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

第十條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);

(二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò);

(三)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌;

(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施;

(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定;

(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督;

(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。　業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條　業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)備案。對(duì)依法成立的業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

第十三條　業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本。