年二套房契稅和營(yíng)業(yè)稅新政策

自今年2月22日起，國(guó)內(nèi)除北京、上海、廣州、深圳以外的其他地區(qū)，個(gè)人購(gòu)買二套房，以面積90平米為界，可獲得減按1%或2%稅率征收契稅的優(yōu)惠了。記者昨天獲悉，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合出臺(tái)了“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知”，決定根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，也不再區(qū)分是否是普通住房，均可獲得免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠(不包括北上廣深)。

■契稅

增個(gè)人購(gòu)二套房契稅優(yōu)惠

新政規(guī)定，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

除北上廣深，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。

這次三部門還規(guī)定，納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

據(jù)了解，此前2010年財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部也曾出臺(tái)過“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知”，當(dāng)時(shí)有關(guān)部門規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

換言之，這次的新政相當(dāng)于增加了對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房的契稅優(yōu)惠。

舉例來說，如果公民在2月22日前購(gòu)買一套200平方米的住房，該戶型總價(jià)為400萬元，該房子為家庭第二套住房。此時(shí)該公民應(yīng)繳納的契稅稅率暫以3%計(jì)算，共計(jì)12萬元。而在2月22日之后購(gòu)買同樣價(jià)格面積的第二套住房，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為2%，實(shí)際繳納的契稅為8萬元，相當(dāng)于新政為其在契稅方面優(yōu)惠了4萬元。

■營(yíng)業(yè)稅

售2年以上住房全免營(yíng)業(yè)稅

新政明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。該項(xiàng)優(yōu)惠不包含北上廣深。

同時(shí)，辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

記者獲悉，2015年財(cái)政部和稅務(wù)總局出臺(tái)了“關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知”，曾規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)比來看，這次出臺(tái)的新政相當(dāng)于個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售時(shí)，不再區(qū)分是否是普通住房還是非普通住房，均可獲得免征營(yíng)業(yè)稅的最大限度優(yōu)惠。

舉例來看，如果公民在2月22日前銷售一套已購(gòu)買2年以上，總價(jià)為500萬元的大戶型非普通住房，獲利150萬元。此時(shí)該公民應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫以5%計(jì)算，共計(jì)7.5萬元。而在2月22日之后銷售同樣一套住房，獲利也相同，但此時(shí)已免征營(yíng)業(yè)稅，相當(dāng)于新政為其在營(yíng)業(yè)稅方面優(yōu)惠了7.5萬元。

■專家解讀

利于非一線城市“去庫(kù)存”

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，首先，從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫(kù)存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響有改善需求的購(gòu)房人群，在過去的政策中，大部分城市針對(duì)首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

舉例來說，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平米以內(nèi)總價(jià)在200萬，在過去需要交納6萬契稅，現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬，新政后只需要4萬。因此，這對(duì)有改善需求的購(gòu)房人群來說，非常有利。

此外，營(yíng)業(yè)稅政策相比之前不同，主要體現(xiàn)在非普通住房上。針對(duì)大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，此次新政策中未有明確規(guī)定。也就是說，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算，那么對(duì)于改善性需求有非常明顯的利好。

二線城市將成市場(chǎng)熱點(diǎn)

張大偉稱，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。目前，從各個(gè)城市來看，一線城市最被開發(fā)商看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。而三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過高，因此，今年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會(huì)持續(xù)出現(xiàn)，說明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大，樓市政策繼續(xù)寬松。但分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。