年遼寧小產(chǎn)權(quán)房最新政策及轉(zhuǎn)正過(guò)戶(hù)交易買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

遼寧省人大在媒體發(fā)布了一則公告，《遼寧省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法（草案）》，經(jīng)審議后，向社會(huì)征求意見(jiàn)�！掇k法（草案）》如果獲得人大通過(guò)實(shí)施，將意味著遼寧省首次出現(xiàn)地方性城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)法律。

15日，遼寧蔚藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理王洪哲說(shuō)，《辦法（草案）》不會(huì)對(duì)城市(論壇新聞)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成影響，但對(duì)于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房交易和拆遷補(bǔ)償，將形成有效的法律依據(jù)。與此同時(shí)，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院民二庭法官韓鵬以北京著名的“畫(huà)家村案”為例，提醒城鎮(zhèn)居民，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛后，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)蒙受損失。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷不補(bǔ)償自建面積

農(nóng)村集體用地的宅基地小產(chǎn)權(quán)房，從原則上說(shuō)，城里人是無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)的，買(mǎi)賣(mài)、交易僅限于具有農(nóng)村戶(hù)口的農(nóng)民。而在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，數(shù)年前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)城里人購(gòu)買(mǎi)宅基地小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房分兩種原因：一是自住，以休假、養(yǎng)老為目的；二是以期拆遷時(shí)獲得面積補(bǔ)償，謀求經(jīng)濟(jì)利益。

幾年前，個(gè)別城鎮(zhèn)居民前往農(nóng)村買(mǎi)房，購(gòu)置后將房屋拆除重建，造起更大面積的房屋，以圖在我國(guó)城市化進(jìn)程中，獲得集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾蟮难a(bǔ)償，或者獲得更多的拆遷補(bǔ)償。

“如果《辦法（草案）》獲得省人大通過(guò)，城里人購(gòu)買(mǎi)宅基地的小產(chǎn)權(quán)房，以及獲利的企圖將從法律上被禁止�！蓖鹾檎苷f(shuō)，“新法規(guī)定房主在改建房屋時(shí)，必須獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門(mén)的規(guī)劃審批，不是自己說(shuō)改就能改的。而且，即使私自改建，在拆遷時(shí)，補(bǔ)償金額也是參照小產(chǎn)權(quán)證上的面積，不會(huì)依照改建后的面積。城里人想通過(guò)購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房、私自改建獲得更多拆遷補(bǔ)償?shù)南敕ǎ�已�?jīng)基本不可能實(shí)現(xiàn)。”

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不受保護(hù)

即使在《辦法（草案）》出臺(tái)前，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也找不到任何法律依據(jù)。雖然有個(gè)別開(kāi)發(fā)商通過(guò)某種方式，將小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售給城里人，但城鎮(zhèn)居民是不能依法辦理小產(chǎn)權(quán)房的房證的，只有農(nóng)村戶(hù)口的農(nóng)民才能辦理小產(chǎn)權(quán)房證，因此，城里人多半是通過(guò)借用農(nóng)村親戚戶(hù)口或者其他不合理方式獲得的小產(chǎn)權(quán)房證。

“在這種情況下，城里人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，如果是自住，尚不容易發(fā)生問(wèn)題，但若是以謀利為目的，現(xiàn)實(shí)中很難得到法律保護(hù)和政策支持，因?yàn)槠浔旧砭涂赡苡性S多見(jiàn)不得光的背景�！掇k法（草案）》出臺(tái)后，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行為將得到有效禁止。”王洪哲說(shuō)。

“畫(huà)家村案”警示城鎮(zhèn)農(nóng)村居民

據(jù)韓鵬法官介紹，北京第二中級(jí)人民法院判決的“畫(huà)家村案”，就是一起著名的小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)糾紛案件。2000余名畫(huà)家搬入通州宋莊，形成“畫(huà)家村”，隨后因房?jī)r(jià)上漲，被后悔的村民起訴，要求判決購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效，并賠償。

北京二中院終審的結(jié)果是，判決雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，城鎮(zhèn)居民李玉蘭騰退房屋，村民馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款，同時(shí)認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，對(duì)李玉蘭的利益損失進(jìn)行賠償。

這一判決似乎李玉蘭獲利，但事實(shí)上雙方都受到損失。如果當(dāng)初沒(méi)有發(fā)生小產(chǎn)權(quán)房交易，村民的房產(chǎn)交易時(shí)將以評(píng)估價(jià)售出，同樣李玉蘭一方面不得不退出房產(chǎn)，也遭受了房?jī)r(jià)上漲后的損失。因此，韓鵬法官提醒讀者，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不僅得不到法律保護(hù)，還可能遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。