年?duì)I改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

2017年5月1日起全面推開的營改增試點(diǎn)，將對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)影響幾何?

5月1日起，營改增試點(diǎn)改革在全國范圍內(nèi)全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點(diǎn)和重點(diǎn)，備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個(gè)改革的順利完成以及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

營改增新政下，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認(rèn)為，增值稅實(shí)際上是基于差額征稅(銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng))，而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項(xiàng))，所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實(shí)施也會(huì)對(duì)稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對(duì)于營改增后房價(jià)走勢(shì)格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊(cè)稅務(wù)師董智在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)說，由于增值稅是價(jià)外稅，營改增后，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房價(jià)是價(jià)稅分離后的房價(jià)，與同期相比肯定房價(jià)會(huì)“下降”，但購房者支付的總金額不一定會(huì)減少。

他舉例說，營改增前合同價(jià)500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的房價(jià)：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計(jì)稅方式，房價(jià)還是會(huì)略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。

“房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡易征收的情況下，稅負(fù)略有下降，在一般計(jì)稅方式下，房企稅負(fù)會(huì)不會(huì)下降取決于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計(jì)稅方式的供應(yīng)商)，越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制�！倍�智說。

在沈瑛華看來，營改增政策屬于平穩(wěn)過渡，房價(jià)不會(huì)因?yàn)檎�策出臺(tái)而波動(dòng)。舉例而言，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個(gè)人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對(duì)于鼓勵(lì)長期持有不動(dòng)產(chǎn)并抑制投機(jī)行為有重要影響。

據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺(tái)營改增政策中，購買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會(huì)普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強(qiáng)音”。

營改增相關(guān)政策規(guī)定，2017年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2017年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

“新購置不動(dòng)產(chǎn)納稅抵扣范圍，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是個(gè)重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售�！倍�智表示。

既然營改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)因此出現(xiàn)上漲?之前財(cái)政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)，說明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營業(yè)務(wù)、占有更大的市場(chǎng)，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

董智認(rèn)為，由于改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加強(qiáng)對(duì)采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對(duì)上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來，由于在一般計(jì)稅方式，多取得進(jìn)項(xiàng)稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會(huì)更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

【詳解】

營改增：加速房地產(chǎn)企業(yè)去庫存

位于山東菏澤的東明石化集團(tuán)早在便計(jì)劃通過旗下港灣新城房地產(chǎn)開發(fā)公司，規(guī)劃建設(shè)用地100畝、20萬平方米的住宅小區(qū)，而該計(jì)劃直到近期營改增全面推開后才得以實(shí)施。

東明石化集團(tuán)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理蘇愛軍掰著手指頭算了一筆賬：“在營改增以前，此項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)僅營業(yè)稅一項(xiàng)，便需繳納稅金3000余萬元，這對(duì)于急需資金的地方煉油企業(yè)而言是一筆不小的開支。而改革后土地出讓金等可抵、可剔除項(xiàng)目作為稅前收入去除，能直接省去1000多萬元稅款，稅款直接下降40%左右，大大減少了對(duì)企業(yè)發(fā)展資金的占用�？梢哉f，是營改增讓我們下了決心，為企業(yè)職工干了這么一件大好事!”

山東省章丘市繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元對(duì)營改增的政策關(guān)注已久，還安排公司財(cái)務(wù)人員通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)等及早掌握政策。他說，現(xiàn)在最大的利好在于土地成本在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)能抵扣。

“土地出讓金成本在總體開發(fā)建設(shè)成本中能占比30%左右，再加上其他建設(shè)、裝修等成本也相應(yīng)地納入抵扣范圍，企業(yè)能進(jìn)一步壓縮成本，最終以降低房價(jià)的方式轉(zhuǎn)移到購房者身上，能更好地促進(jìn)樓市庫存的消化�！壁w家元說。

土地成本的扣除、進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，只是全面營改增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的減負(fù)效應(yīng)之一。章丘市繡惠國稅分局局長韓紹杰說，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)營用房可以開具增值稅專用發(fā)票，一般納稅人企業(yè)購置房產(chǎn)時(shí)，憑借開發(fā)商開具的專用發(fā)票，就可以直接抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)的購買欲望和投資熱情都會(huì)增加，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)消化庫存無疑會(huì)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

在韓紹杰看來，購置不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)成本降低，能刺激企業(yè)淘汰舊的產(chǎn)能，積極購置新廠房、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。這種購進(jìn)和銷售效益的雙重疊加，將促進(jìn)納稅人轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)供給側(cè)改革，也是全面營改增帶來的“大紅包”。

營改增：長期促進(jìn)建筑業(yè)規(guī)范加快轉(zhuǎn)型

建筑業(yè)吸納了近4500萬的從業(yè)人員，營改增后行業(yè)的未來發(fā)展備受關(guān)注。

對(duì)于建筑業(yè)啟動(dòng)營改增，部分專家和建筑企業(yè)心存擔(dān)憂，認(rèn)為存在利空消息。但在安徽建工集團(tuán)財(cái)務(wù)部副主任劉強(qiáng)看來，建筑企業(yè)尤其是大型建筑企業(yè)，應(yīng)理性認(rèn)識(shí)國家推行營改增的實(shí)質(zhì)，雖然初期難免存在或多或少的問題，但要相信國家相關(guān)部門一定會(huì)充分考慮建筑行業(yè)現(xiàn)狀，出臺(tái)相關(guān)完善措施，讓行業(yè)更好地服務(wù)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

他舉例說，以安徽建工集團(tuán)2015年度生產(chǎn)經(jīng)營完成情況進(jìn)行測(cè)算，應(yīng)繳增值稅比改革前的營業(yè)稅多1.68億元，整體稅負(fù)增長了15.7%，由此帶來的相關(guān)稅收附加導(dǎo)致利潤總額減少0.17億元。

“在現(xiàn)有環(huán)境及執(zhí)行條件下，不是所有涉及建筑成本費(fèi)用的每項(xiàng)支出都可以取得增值稅專用發(fā)票或者有較高的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，比如勞務(wù)人員工資成本。”劉強(qiáng)說，砂、石等地材受管理局限性，大部分經(jīng)營企業(yè)很難取得增值稅專用發(fā)票，加上建筑工程經(jīng)常零星采購一些來自小規(guī)模納稅人或手工作坊出售的材料，且采購次數(shù)及金額較小，也很難取得增值稅專用發(fā)票，這些都造成部分成本支出無進(jìn)項(xiàng)稅可以抵消，導(dǎo)致建筑企業(yè)稅負(fù)增加。

“建筑企業(yè)必須直面改革，克服路徑依賴，用規(guī)范管理、誠信經(jīng)營適應(yīng)新稅制并在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟�！眲�強(qiáng)說，從長遠(yuǎn)看，營改增將推動(dòng)建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)建筑企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理控制，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。

營改增：考驗(yàn)企業(yè)管理和細(xì)節(jié)處理能力

企業(yè)稅負(fù)能否降低，企業(yè)管理是否到位很關(guān)鍵。

中國能源建設(shè)集團(tuán)安徽電力建設(shè)第二工程有限公司財(cái)務(wù)部主任肖圣慶建議，企業(yè)需要高度重視，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，認(rèn)真剖析涉稅風(fēng)險(xiǎn)。以全面風(fēng)險(xiǎn)管理為指導(dǎo)，對(duì)照營改增各類文件，對(duì)公司內(nèi)部的組織架構(gòu)、項(xiàng)目管理模式以及分包、勞動(dòng)用工、財(cái)務(wù)、合同、采購等管理流程梳理分析，找出營改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和可能導(dǎo)致稅負(fù)增加的環(huán)節(jié)，及時(shí)修正組織架構(gòu)、管控流程等。

其次，認(rèn)真測(cè)算，選擇計(jì)稅方式。由于各項(xiàng)目的施工進(jìn)度、合同范圍、結(jié)算方式以及材料供應(yīng)模式等各不相同，計(jì)稅方式的選擇不能一概而論。因此，公司針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了稅負(fù)成本測(cè)算，選擇最優(yōu)方式，確保公司的稅負(fù)只減不增。

山東菏澤市國稅局局長王進(jìn)認(rèn)為，試點(diǎn)企業(yè)以往繳納營業(yè)稅，稅基比較簡單，計(jì)算方式也簡單。營改增之后，增值稅的計(jì)算更為復(fù)雜，核算也相對(duì)復(fù)雜，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該成為企業(yè)重點(diǎn)考慮的問題�！敖ㄗh營改增試點(diǎn)企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)稅制變化，主動(dòng)學(xué)習(xí)吃透政策，積極從產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、財(cái)務(wù)管理等方面改進(jìn)經(jīng)營模式，完善治理機(jī)制，防止稅收風(fēng)險(xiǎn)�！�

王進(jìn)提醒，以前建筑商在選擇材料供應(yīng)商時(shí)通常會(huì)選擇價(jià)低者，容易造成“劣材驅(qū)逐良材”的現(xiàn)象。營改增后，由于增值稅發(fā)票可以抵扣，建筑商在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)充分考慮是否可以獲得有效可抵扣的增值稅發(fā)票，這樣大型材料供應(yīng)商就不再處于價(jià)格劣勢(shì)，建材供應(yīng)市場(chǎng)也將面臨重新洗牌和轉(zhuǎn)型升級(jí)�！巴ㄟ^增值稅發(fā)票，可以打造一個(gè)完整的信用鏈條和抵扣鏈條，可以促進(jìn)上下游企業(yè)一起發(fā)展進(jìn)步�！�

王進(jìn)建議，一些大的企業(yè)抓緊辦理手續(xù)、爭取盡快為購買方提供增值稅發(fā)票，一些小的砂、土、石料供應(yīng)商也要自覺納入增值稅正常管理，主動(dòng)到國稅機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，代開發(fā)票的同時(shí)繳納稅款。這樣對(duì)于國家、對(duì)于供貨商、對(duì)于購貨商都是有利的。=