年營改增最新政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

營改增新政下，對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型。

5月1日起，營改增試點改革在全國范圍內(nèi)全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點和重點，備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個改革的順利完成以及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

營改增新政下，對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認(rèn)為，增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進(jìn)項)，而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項)，所以單純將新稅率和老稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實施也會對稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對于營改增后房價走勢格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊稅務(wù)師董智在接受上證報記者采訪時說，由于增值稅是價外稅，營改增后，統(tǒng)計局發(fā)布的房價是價稅分離后的房價，與同期相比肯定房價會“下降”，但購房者支付的總金額不一定會減少。

他舉例說，營改增前合同價500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計的房價：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅方式，房價還是會略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。

“房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在簡易征收的情況下，稅負(fù)略有下降，在一般計稅方式下，房企稅負(fù)會不會下降取決于企業(yè)的財務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計稅方式的供應(yīng)商)，越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制�！倍�智說。

在沈瑛華看來，營改增政策屬于平穩(wěn)過渡，房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產(chǎn)并抑制投機(jī)行為有重要影響。

據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺營改增政策中，購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強(qiáng)音”。

營改增相關(guān)政策規(guī)定，2017年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2017年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

“新購置不動產(chǎn)納稅抵扣范圍，對商業(yè)地產(chǎn)而言是個重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售�！倍�智表示。

既然營改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，商業(yè)地產(chǎn)價格會不會因此出現(xiàn)上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動產(chǎn)可以作為進(jìn)項稅抵扣，但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動產(chǎn)，說明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營業(yè)務(wù)、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

董智認(rèn)為，由于改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)會加強(qiáng)對采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來，由于在一般計稅方式，多取得進(jìn)項稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進(jìn)項稅，會調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。