年南京市住宅物業(yè)管理條例解讀

當業(yè)主和物業(yè)對服務產(chǎn)生爭議時，第三方評估公司進入評價;高層住宅的電梯壞了，動用維修基金維修，兩天錢就能到位;業(yè)主惡意欠交物業(yè)服務費用，要被記入誠信檔案……今日起實施的《南京市住宅物業(yè)管理條例》亮點頻現(xiàn)。建立物業(yè)服務第三方評估制度對物業(yè)和業(yè)主雙方約定的合同內容，業(yè)主感覺物業(yè)服務跟不上，而物業(yè)又認為自己已經(jīng)盡責，如何平息雙方的糾紛?對此，《條例》第六條提出，本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

對此，南京市人大常委會法制工作委員會副主任鐘連勇告訴記者說，目前，從國家到地方，尚未建立起第三方評估機構的認證體系。為此，南京先走一步，為增強《條例》可操作性，形成較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，相關配套文件制定已進入起草階段。比如，對第三方評估機構進行名錄制度管理，對第三方評估機構的硬件、軟件、行業(yè)能力、人員配備等記錄在冊，當業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時，根據(jù)第三方評估機構名錄，尋求幫助。小區(qū)分立或合并需要“雙過半”

《條例》第二十八條規(guī)定，需要分立的，應當分別經(jīng)擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意�！氨热缒承�區(qū)有1000戶業(yè)主，需要分立出來的部分涉及100戶業(yè)主，那么100戶業(yè)主中要有超過50戶業(yè)主同意分立，同時，這些同意分立的業(yè)主的專有面積之和要超過100戶業(yè)主的建筑總面積的一半�！辩娺B勇就分立舉例說。南京市人大常委會立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務所主任武孝奎認為，在實際操作中還需要注意的是，比如在分立或合并前，業(yè)主已經(jīng)與物業(yè)達成服務合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業(yè)主認為，物業(yè)服務不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因為分立或合并而隨便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因為維修資金啟動程序繁瑣，房屋得不到及時維修，根據(jù)《條例》相關規(guī)定，這種情況將得到根治。“住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。”

《條例》第六十二條規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：電梯故障;消防設施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。對此，武孝奎說，以往維修基金的啟動周期比較長，因為要兩個“三分之二”以上的業(yè)主通過，審批期限也比較長。南京物管條例在省條例相關規(guī)定的基礎上，提出，對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財產(chǎn)安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。