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按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉換為固定利率。

什么意思？

簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題??房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？

選擇一，固定利率。選擇固定利率后，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降。加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR，加點數(shù)值確定后固定不變。

也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以后的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

需要強調(diào)的是，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。

誰需要轉換？

如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

1、在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放；

2、參考貸款基準利率定價（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；

3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整）。

注意，不包括公積金個人住房貸款。

怎么選比較劃算？

固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較劃算？

由于加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。

如果你認為LPR以后會降低，那么選擇“LPR+加點”浮動利率更劃算，因為利息會變少；如果你認為LPR會上漲，那么選擇固定利率更劃算。

建設銀行相關負責人表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調(diào)整日，隨市場利率水平變化而調(diào)整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優(yōu)惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。

具體怎么轉？

舉個例子，小張的房貸是20年期，現(xiàn)在利率水平是基準利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。

如果選擇固定利率，以后房貸利率都按照4.41%執(zhí)行。

如果選擇“LPR+加點”浮動利率，那么先計算加點數(shù)值，4.41%（小張現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，加點-0.39%確定后固定不變。

小張的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整，如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。

房貸利率是否每月調(diào)整？

不會。根據(jù)央行公告，轉換為LPR的，重定價周期最短為一年（利率至少一年調(diào)整一次），因此不會每月調(diào)整。

如何辦理轉換？

辦理時間方面，央行要求，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

辦理途徑方面，目前，建行、工行、中行、農(nóng)行、交行、郵儲銀行等發(fā)布公告稱，于3月1日起啟動轉換工作，借款人可以通過手機銀行、網(wǎng)上銀行辦理。

值得注意的是，多家銀行稱，疫情期間暫不支持線下辦理。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進展情況，逐步開通線下受理渠道。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點數(shù)值方面：加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉換時點利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。