上海以房養(yǎng)老試點(diǎn)

備受爭(zhēng)議的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)方案，終于邁出了新步伐。

昨日(6月23日)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā) 《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(即以房養(yǎng)老)試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。

保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，以自愿參加為基礎(chǔ)，開展試點(diǎn)，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式。

英國(guó)邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展公司北京代表處首席代表白兮與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者交流時(shí)坦言，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外是非常小眾的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，他預(yù)計(jì)在中國(guó)也會(huì)是比較小眾的業(yè)務(wù)�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前保險(xiǎn)公司對(duì)開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，尚無保險(xiǎn)公司向保監(jiān)會(huì)上報(bào)正式產(chǎn)品，具體的保險(xiǎn)產(chǎn)品仍在設(shè)計(jì)中。

險(xiǎn)企參與門檻20億/

去年9月，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出鼓勵(lì)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，如今此項(xiàng)試點(diǎn)最終落地。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。也就是通常說的“以房養(yǎng)老”。

保監(jiān)會(huì)表示，當(dāng)前我國(guó)缺少將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段。開展試點(diǎn)盤活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。據(jù)介紹，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇。

《意見》中明確表示，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。在保險(xiǎn)公司試點(diǎn)資格方面，保監(jiān)會(huì)表示需滿足7個(gè)條件，如已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

據(jù)了解，在此前參與討論的保險(xiǎn)公司包括：幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、太平洋人壽等。保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，符合條件的保險(xiǎn)公司不少，但真正有能力、有意愿來做這項(xiàng)業(yè)務(wù)的不會(huì)太多。

猶豫期延長(zhǎng)至30天/

今年3月，保監(jiān)會(huì)就反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行過《征求意見》，而此次正式《意見》出臺(tái)后，有兩大變化：一是將猶豫期由原來的15天擴(kuò)大到了30天，二是將原來征求意見稿中的 “單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元”的要求刪除了。

為了充分保護(hù)客戶的 “反悔權(quán)”，《意見》特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于30個(gè)自然日”，這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加。也大大高于今年3月《征求意見》中15天的猶豫期限定，保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將猶豫期由原來的15天擴(kuò)大到30天是出于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的考慮。在銷售過程中，《意見》要求保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在猶豫期內(nèi)再次向投保人介紹 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，確認(rèn)投保人的真實(shí)購買意愿。

對(duì)于刪除“初次抵押貸款金額不超500萬元”的內(nèi)容，該負(fù)責(zé)人表示，《意見》規(guī)定，單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分。這實(shí)際上已經(jīng)規(guī)定了保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老的限額，在征求意見時(shí)保險(xiǎn)公司認(rèn)為，這已讓保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)可控，所以刪除了這一限制。

以中國(guó)人壽為例，2013年中國(guó)人壽的總資產(chǎn)為19729億元，其試點(diǎn)以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×200億元+0.2%×19529億元=47.058億元，即意味著其開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品的規(guī)模在47億元水平，以平均每套房產(chǎn)估價(jià)100萬元計(jì)算，大概僅有4700個(gè)家庭能享受此種養(yǎng)老服務(wù)。即使這項(xiàng)業(yè)務(wù)開展起來，參與人數(shù)也是有限的。

保險(xiǎn)公司面臨風(fēng)險(xiǎn)

《意見》稱，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。其中，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;而非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。

一位不愿具名的險(xiǎn)企人士向記者透露，如果是參與型，假如以后房?jī)r(jià)上漲的話，老人可以每個(gè)月多拿一定的增值年金，這樣就讓領(lǐng)取的年金提高;如果是非參與型，在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額不會(huì)提高，而房產(chǎn)增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人。非參與型從操作層面可能更簡(jiǎn)單，更像一個(gè)非固定期限的貸款。具體到保險(xiǎn)產(chǎn)品，各家保險(xiǎn)公司可根據(jù)這兩個(gè)大的框架來自主設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

事實(shí)上，保險(xiǎn)公司參與“以房養(yǎng)老”也面臨挑戰(zhàn)。保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)提出了很多要求。如在銷售人員管理方面，保監(jiān)會(huì)將適時(shí)指導(dǎo)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度。同時(shí)保監(jiān)會(huì)還規(guī)定，對(duì)于存在銷售誤導(dǎo)行為的銷售人員，一經(jīng)查實(shí)，保險(xiǎn)公司必須取消其銷售資格。在銷售過程方面，該《意見》規(guī)定，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)通過錄音、錄像或第三方見證等方式增強(qiáng)合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現(xiàn)各方真實(shí)意愿表示。

在信息披露方面，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司每年應(yīng)定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)信息，包括但不限于年金領(lǐng)取情況、退保贖回價(jià)值等。對(duì)于參與型產(chǎn)品的客戶，還應(yīng)向其披露房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值信息以及房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值變動(dòng)對(duì)年金領(lǐng)取金額的影響。

保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，無論是參與型還是非參與型產(chǎn)品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意將房產(chǎn)給保險(xiǎn)公司處置，只需要向保險(xiǎn)公司償還所領(lǐng)取年金的本息就可，中途退保也是一樣的。該負(fù)責(zé)人坦言，這種業(yè)務(wù)對(duì)保險(xiǎn)公司主要風(fēng)險(xiǎn)包括：長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)和利率風(fēng)險(xiǎn)等，特別是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)將由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)。

多數(shù)網(wǎng)友“無法接受”

緩解獨(dú)生子女一代壓力、將不動(dòng)產(chǎn)變身可支配財(cái)產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠(yuǎn)。

在中國(guó)人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)難以接受。今年3月，在參與人數(shù)眾多的新浪微博話題討論組里，有超過4000名網(wǎng)友參與了“以房養(yǎng)老”的接受度調(diào)查，其中有超過67.9%的網(wǎng)民對(duì)“以房養(yǎng)老”的態(tài)度為“無法接受”。他們認(rèn)為，一方面是“以房養(yǎng)老”不太適用于當(dāng)前的現(xiàn)狀，如無法評(píng)估未來的房?jī)r(jià);另一方面，在中國(guó)人傳統(tǒng)觀念里，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，無法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)難以接受。

此外，也有不少人擔(dān)心，如果房子抵押出去后遇上拆遷或者自然災(zāi)害，房子沒有了怎么辦?目前房屋產(chǎn)權(quán)只有70年，萬一自己活得長(zhǎng)，房子超過了70年，該怎么處理?

僅有不到3成網(wǎng)友表示“可以接受”。在愿意接受“以房養(yǎng)老”的網(wǎng)友中，絕大多數(shù)的觀點(diǎn)是西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)實(shí)施多年且效果明顯，還有一部分贊同者表示，“以房養(yǎng)老”可以讓獨(dú)生子女從給雙方父母養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)和精神壓力中解放出來。

事實(shí)上，除了中國(guó)人對(duì)這種養(yǎng)老模式較低的接受程度外，保險(xiǎn)公司對(duì)這個(gè)“新事物”也多持觀望態(tài)度。有保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以房養(yǎng)老”雖然開始試點(diǎn)工作了，作為金融機(jī)構(gòu)，各家保險(xiǎn)公司也對(duì)可能產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)和道德風(fēng)險(xiǎn)有自己的考慮。第一個(gè)擔(dān)心就是房?jī)r(jià)下跌、抵押物會(huì)縮水;第二個(gè)擔(dān)心是中國(guó)的土地使用權(quán)只有70年，有的甚至只有40年或者50年;第三個(gè)擔(dān)心是房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦。此外，還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是通脹風(fēng)險(xiǎn)。該人士坦言：“面臨的具體操作問題的確相當(dāng)復(fù)雜�！�

在美國(guó)，許多美國(guó)的老年人在退休前10年左右為養(yǎng)老買房子，將富余部分出租。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人。

而日本“以房養(yǎng)老”通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。1989年，日本政府制定《高齡者保健福利推進(jìn)十年戰(zhàn)略》，即著名的“黃金計(jì)劃”。該計(jì)劃要求各地方政府積極建設(shè)與完善與老人相關(guān)的各種設(shè)施。以此為契機(jī)，各種老年公寓、老人活動(dòng)室、老人醫(yī)院更多地開始出現(xiàn)。1994年黃金計(jì)劃被重新修訂，更名為“新黃金計(jì)劃”，完善了以居家養(yǎng)老為中心的社區(qū)老年服務(wù)體系。