以房養(yǎng)老最新消息 10大疑問(wèn)剖析

業(yè)內(nèi)期待已久的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)終于成行，保監(jiān)會(huì)昨日下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，至2017年6月30日止，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人……

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是什么?

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，去世后，房產(chǎn)的處置權(quán)就交給保險(xiǎn)公司。

這其實(shí)也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著房子時(shí)，不用像一般抵押貸款那樣及時(shí)歸還貸款，反而是在此期間，從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老金，等到去世后，保險(xiǎn)公司再用處置抵押房產(chǎn)的收入來(lái)還貸。

二、為什么試點(diǎn)地區(qū)是北京、上海、廣州和武漢?

看起來(lái)，這種保險(xiǎn)，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，可以投保，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的保險(xiǎn)公司必須開(kāi)業(yè)滿(mǎn)5年，注冊(cè)資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點(diǎn)，也是看重了這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、住房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，這項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)在實(shí)際操作中，卻面臨著很多考驗(yàn)，落實(shí)起來(lái)，難度不小。

三、險(xiǎn)企參與反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)容易嗎?

業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

有媒體認(rèn)為，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)不完全是傳統(tǒng)意義上所理解的保險(xiǎn)產(chǎn)品，更準(zhǔn)確地說(shuō)，是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及房產(chǎn)評(píng)估、房屋維護(hù)、房屋拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險(xiǎn)、健康增值、金融理財(cái)?shù)缺姸囝I(lǐng)域。將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的產(chǎn)品特性，對(duì)于經(jīng)營(yíng)主體保險(xiǎn)公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗(yàn)。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》中對(duì)保險(xiǎn)公司開(kāi)展試點(diǎn)的資格條件要求包括：已開(kāi)業(yè)滿(mǎn)5年，注冊(cè)資本不少于20億元;申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

不過(guò),相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于該業(yè)務(wù)以老年人為主，業(yè)務(wù)涵蓋面廣，流程復(fù)雜，期間較長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司應(yīng)顧全大局。一是在房產(chǎn)評(píng)估、抵押、后續(xù)管理等方面嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)及合同約定。二是產(chǎn)品條款簡(jiǎn)單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費(fèi)者的知情權(quán)，對(duì)與消費(fèi)者自身權(quán)益有關(guān)的信息，做好披露工作。

四、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)聯(lián)姻如何進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控?

“以房養(yǎng)老”把保險(xiǎn)和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控?對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授徐高林提出了四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：房?jī)r(jià)波動(dòng)、利率波動(dòng)、壽命波動(dòng)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)保監(jiān)會(huì)在調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)做出了一道防線，試點(diǎn)城市房?jī)r(jià)抗跌，我們更要關(guān)注未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的“意外風(fēng)險(xiǎn)”，在試點(diǎn)期內(nèi)不斷的總結(jié)、學(xué)習(xí)。

風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵問(wèn)題還是在于房產(chǎn)的估值問(wèn)題。王國(guó)軍指出，房?jī)r(jià)一旦下跌，對(duì)保險(xiǎn)公司和銀行和個(gè)人都是一個(gè)大問(wèn)題，究竟誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這樣一個(gè)損失，銀行、保險(xiǎn)公司都不敢參與進(jìn)來(lái)，還是需要制度設(shè)計(jì)的合理，讓人們沒(méi)有后顧之憂(yōu)。此外，王國(guó)軍還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題，他說(shuō)，將來(lái)產(chǎn)權(quán)到70年以后房屋如何處置將會(huì)是一個(gè)大問(wèn)題。

顯然，房?jī)r(jià)波動(dòng)并不是唯一的風(fēng)險(xiǎn)因素。徐高林還提出兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)處置的問(wèn)題，也就是繼承人和保險(xiǎn)公司之間未來(lái)會(huì)在房產(chǎn)價(jià)值上可能出現(xiàn)爭(zhēng)議，對(duì)房產(chǎn)的處置達(dá)不成一致;二是房屋中途意外的風(fēng)險(xiǎn)，老年人的權(quán)益很難得到保障。

關(guān)于投保人對(duì)產(chǎn)品的選擇，王國(guó)軍說(shuō)投保人需要根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿來(lái)選擇。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。

五、以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”?

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并非我國(guó)首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)嘗試多年。簡(jiǎn)而言之，這種保險(xiǎn)就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。

“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人群須同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)�！北１O(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成說(shuō)。

事實(shí)上，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長(zhǎng);投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會(huì)返還給繼承人。

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無(wú)子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購(gòu)買(mǎi)群體。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，不只是養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司還可能為投保人提供實(shí)物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)中就明確鼓勵(lì)“針對(duì)不同年齡和需求的客戶(hù)推出醫(yī)療、保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确��?wù)”。

六、房?jī)r(jià)漲跌怎么“算”?

無(wú)論是投保人也好，保險(xiǎn)公司也好，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都來(lái)自房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

房產(chǎn)究竟價(jià)值多少?這無(wú)疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，指導(dǎo)意見(jiàn)中稱(chēng)，“保險(xiǎn)公司要聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)�！�

如果房?jī)r(jià)上漲，房屋增值怎么辦?根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)，保險(xiǎn)公司推出的試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱說(shuō)，對(duì)于參與型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司可在與投保人簽訂購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來(lái)分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對(duì)于非參與型產(chǎn)品，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲與否，保險(xiǎn)公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。

那么，如果房?jī)r(jià)下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于專(zhuān)業(yè)的投資運(yùn)行機(jī)構(gòu)