物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)制度

　　一、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的涵義

　　財(cái)務(wù)是指企業(yè)為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金和運(yùn)用資金的活動(dòng)。在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，各類(lèi)管理服務(wù)費(fèi)、特約代辦服務(wù)費(fèi)、各種兼營(yíng)性服務(wù)的收入和相應(yīng)的開(kāi)支等，就構(gòu)成了物業(yè)管理公司的資金運(yùn)行。物業(yè)財(cái)務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運(yùn)行的管理，在資金運(yùn)行過(guò)程中，包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)出租、管理服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算。物業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的資金費(fèi)用和利潤(rùn)。為了提高經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來(lái)源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門(mén)，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容有：對(duì)資金籌集運(yùn)用的管理，固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)的管理，流動(dòng)資金和專(zhuān)用資金的管理，資金分配的管理，財(cái)務(wù)收支匯總平衡等等。

　　財(cái)務(wù)管理的任務(wù)是：

　　(一)籌集、管理資金

　　這就是要保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)收入，要大力組織租金收入，加強(qiáng)有償服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作，做到應(yīng)收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對(duì)各項(xiàng)支出要妥善安排，嚴(yán)格控制，注意節(jié)約，防止浪費(fèi)。充分發(fā)揮資金的效果。

　　(二)經(jīng)濟(jì)核算

　　通過(guò)財(cái)務(wù)活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營(yíng)管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　(三)多元經(jīng)營(yíng)

　　積極組織資金，開(kāi)辟物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”，不斷尋求物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新生長(zhǎng)點(diǎn)，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢(shì)。

　　(四)財(cái)務(wù)監(jiān)督

　　實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國(guó)家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)公司預(yù)算開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三者的利益。同時(shí)，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定，及時(shí)上繳各種稅金，彌補(bǔ)以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤(rùn)。

　　二、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度

　　財(cái)務(wù)管理制度是物業(yè)管理公司內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關(guān)財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定。可分為以下幾類(lèi)制度：

　　(一)會(huì)計(jì)核算方法及憑證賬冊(cè)制度

　　(1)管理部采用借貸復(fù)式計(jì)賬法，會(huì)計(jì)科目和核算方法以企業(yè)單位預(yù)算會(huì)計(jì)為主，結(jié)合管理部的實(shí)際，設(shè)置銀行現(xiàn)金日記賬、總分類(lèi)賬、各項(xiàng)明細(xì)分類(lèi)賬;

　　(2)原始憑證是計(jì)賬的依據(jù)，財(cái)會(huì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字正確，日期和印章齊全，大、小寫(xiě)相符等，不得有白條報(bào)賬，不得有涂改。一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬;

　　(3)財(cái)會(huì)記賬員應(yīng)對(duì)一切原始憑證記賬負(fù)責(zé)，賬簿的記載不得挖補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不準(zhǔn)用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯(cuò)誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊(cè)應(yīng)根據(jù)專(zhuān)人列冊(cè)登記，妥善保管，不得丟失。有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)、會(huì)計(jì)憑證保存年限按上級(jí)規(guī)定辦理;

　　(4)指定專(zhuān)人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。對(duì)誤寫(xiě)的收據(jù)或作廢的支票，應(yīng)注銷(xiāo)作廢章，妥善保存，不得銷(xiāo)毀廢棄。

　　(二)貨幣資金管理制度

　　(1)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫(kù)存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線;

　　(2)做好庫(kù)存現(xiàn)金的保管工作，有關(guān)證券和現(xiàn)金必須放在銀箱內(nèi)，確保安全。對(duì)指定使用備用金的人員必須進(jìn)行定期檢查、核對(duì)，做好備用金的管理，庫(kù)存現(xiàn)金不得超過(guò)銀行規(guī)定的限額。

　　①建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，錢(qián)賬相符，杜絕白條抵庫(kù)或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫(kù)”;

　　②對(duì)超過(guò)現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng)，必須通過(guò)銀行結(jié)算。

　　(三)費(fèi)用現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)制度

　　為了加強(qiáng)現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)管理，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政紀(jì)律，對(duì)各項(xiàng)現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)擬定以下制度：

　　(1)差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)制度(具體內(nèi)容略，下同);

　　(2)加班費(fèi)報(bào)銷(xiāo)制度：

　　(3)醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷(xiāo)制度;

　　(4)客飯招待費(fèi)報(bào)銷(xiāo)制度。

　　(四)往來(lái)賬目清理制度

　　做好結(jié)賬收付款的工作是保證管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)人員要及時(shí)結(jié)賬收款，摧收應(yīng)收賬款。過(guò)月未收的賬款，要上門(mén)催收。對(duì)月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)查明原因，列出清冊(cè)。財(cái)會(huì)人員不能解決的事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。

　　(五)會(huì)計(jì)報(bào)表制度

　　會(huì)計(jì)報(bào)表是經(jīng)營(yíng)收支執(zhí)行情況的重要組成部分，其書(shū)寫(xiě)報(bào)告是領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)主管部門(mén)了解管理部經(jīng)濟(jì)狀況和領(lǐng)導(dǎo)工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計(jì)劃的重要依據(jù)。所以，要保證報(bào)表的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，報(bào)送及時(shí)，手續(xù)完備。對(duì)年度結(jié)算報(bào)表，應(yīng)附有分析收支計(jì)劃執(zhí)行情況的說(shuō)明。

　　(六)固定資產(chǎn)管理制度

　　1.固定資產(chǎn)的涵義

　　固定資產(chǎn)是指使用期限較長(zhǎng)，單位價(jià)值較高，在使用過(guò)程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，是管理部門(mén)進(jìn)行有償服務(wù)所必須的物質(zhì)條件。為保證固定資產(chǎn)的安全完整，提高使用效率，應(yīng)管好用好這些資產(chǎn)，提高服務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.固定資產(chǎn)的范圍和分類(lèi)

　　(1)凡單價(jià)在200元以上的一般設(shè)備，單價(jià)在500元以上的專(zhuān)用設(shè)備，其耐用時(shí)間在一年以上的，均列為固定資產(chǎn);

　　(2)不滿上述金額的設(shè)備而耐用時(shí)間在一年以上的大批量同類(lèi)財(cái)產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn);

　　(3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，專(zhuān)用設(shè)備，家具設(shè)備，電器設(shè)備，一般設(shè)備等大類(lèi)。

　　3.固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　(1)固定資產(chǎn)實(shí)行分級(jí)管理，物資管理部門(mén)應(yīng)建立分類(lèi)明細(xì)賬和固定資產(chǎn)登記卡，使用部門(mén)應(yīng)掌握本部門(mén)的物品情況，建立物品使用登記卡;

　　(2)購(gòu)入、自制和饋贈(zèng)的固定資產(chǎn)，一律開(kāi)具驗(yàn)收單，并填寫(xiě)登記卡，標(biāo)明編號(hào);

　　(3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設(shè)備由其保管使用;調(diào)離崗位時(shí)應(yīng)將物品繳回，并注銷(xiāo)賬卡;

　　(4)固定資產(chǎn)的報(bào)廢、報(bào)損，應(yīng)由部門(mén)填寫(xiě)報(bào)廢、報(bào)損單，經(jīng)財(cái)產(chǎn)管理部門(mén)審核后，按批準(zhǔn)權(quán)限逐級(jí)審批，方可核銷(xiāo);

　　(5)固定資金調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理。調(diào)撥時(shí)，先由部門(mén)填寫(xiě)調(diào)撥申請(qǐng)單，經(jīng)雙方部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)主管部門(mén)簽章后有效，使用部門(mén)不得自行處理。

　　4.固定資產(chǎn)的管理職能

　　(1)固定資產(chǎn)管理員應(yīng)負(fù)責(zé)管理部全部財(cái)產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購(gòu)置、驗(yàn)收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報(bào)廢、報(bào)損的處理及賬務(wù)核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進(jìn)行一次清點(diǎn)、核賬，并及時(shí)調(diào)整賬目;

　　(2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準(zhǔn)確性，管理部門(mén)和使用部門(mén)要相互配合，定期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，盈、虧要填表，通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)調(diào)整賬、卡。

　　三、財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)

　　(一)財(cái)務(wù)部門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與其他行業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也大致相同，只是工作內(nèi)容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級(jí)及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財(cái)會(huì)部門(mén)一般可設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。

　　(二)財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé)

　　1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理

　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管理參謀;

　　(2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫(xiě)出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱;

　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn);

　　(4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi);

　　(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn);

　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具體制度和操作程序;

　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)審核、修定;

　　(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

　　2.主管會(huì)計(jì)

　　(1)向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門(mén)的日常管理工作;

　　(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作;

　　(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況;

　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情況;

　　(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符;

　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類(lèi)計(jì)賬;完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度;

　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等;

　　(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失;

　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作;

　　(5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)作賬。

　　4.統(tǒng)計(jì)員(電腦員)

　　(1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考;

　　(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對(duì)變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲(chǔ);

　　(3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。

　　5.收費(fèi)員

　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時(shí)，可專(zhuān)門(mén)在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：

　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳;

　　(2)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用;

　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付;

　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù);

　　(5)完成企業(yè)和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。