年關(guān)于契稅優(yōu)惠政策

剛剛閉幕的中共十八屆五中全會的相關(guān)決議對樓市影響深遠(yuǎn)。全會通過“普遍二孩”政策將有力帶動住房改善消費;全會提出堅持綠色發(fā)展，有望對綠色環(huán)保建材的使用有進(jìn)一步的推動;而全會強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，也對整個房地產(chǎn)市場的走向起到關(guān)鍵性的作用。

“普遍二孩”促改善型需求

10月29日，十八屆五中全會閉幕，會議通過普遍二孩政策，將允許每對夫婦可生育兩個孩子。全會公報指出，促進(jìn)人口均衡發(fā)展，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

目前，兩房至三房屬于購房者的剛需范疇。按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一間作為書房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二孩，三房面臨的問題是“不夠住”，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。

四房變成了剛需，那么相應(yīng)的，五房將會變成改需產(chǎn)品。多出來的房間可以作為書房、健身室，對大多數(shù)兩孩家庭來說，還可以作為兒童娛樂室，保證兒童的健康發(fā)展。二孩家庭，只靠父母兩個孩子照顧是非常辛苦的。以后的兩孩家庭請保姆可能會成為常態(tài)。目前市面上就有許多高端產(chǎn)品將保姆房納入設(shè)計范圍，相信全面放開二孩政策以后這個范圍會更廣。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策普遍放開后，除了換大屋的需求，兩個孩子的教育將成為重中之重，全國各地學(xué)位房的地位將更加不可動搖，爭奪也將愈發(fā)激烈。因此，“普遍二孩”將帶動新一輪的購房消費需求，對于樓市來說，是個發(fā)展的新機(jī)遇。

綠色環(huán)保建材更受關(guān)注

去年以來，多部有關(guān)綠色建筑發(fā)展、綠色建材推廣的標(biāo)準(zhǔn)、方案密集出臺，表露了國家對綠色建筑發(fā)展的重視。而“史上最嚴(yán)”新環(huán)保法也將在今年正式實施。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014～2020)》，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。業(yè)內(nèi)人士指出，通過提高建筑建材本身的性能來改善節(jié)能環(huán)保，才是綠色地產(chǎn)未來的方向。在十八屆五中全會上，也同樣強(qiáng)調(diào)了堅持綠色發(fā)展，堅持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策。

據(jù)了解，2015年1月，新版《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》開始施行。新標(biāo)更進(jìn)一步規(guī)范了綠色建筑建材行業(yè)的市場規(guī)則，并把綠色建筑建材行動上升到了國家戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)人士表示，眼下建材行業(yè)到了轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時刻，這一系列政策的出臺，都將促進(jìn)重污染企業(yè)轉(zhuǎn)型，倒逼建材技術(shù)的革新。

2013年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的發(fā)改委和住建部出臺了《綠色建筑行動方案》，該方案明確提出了“十二五”期間，完成新建綠色建筑10億平方米，要改建6億平方米以上的既有建筑，以此測算，至少可帶動2萬億綠色建材消費，這為綠色建材的發(fā)展提供了可觀的市場需求。據(jù)中國綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會的測算，國內(nèi)綠色家居市場規(guī)模達(dá)到了694.4億元�？傮w來看，發(fā)展綠色建筑是國家今后的政策導(dǎo)向。綠色建筑目前正在靠激勵性的手段推動，今后將會通過強(qiáng)制性手段推進(jìn)。

城鎮(zhèn)化將對樓市長遠(yuǎn)利好

全會提出，堅持協(xié)調(diào)發(fā)展，必須牢牢把握*總體布局，正確處理發(fā)展中的重大關(guān)系，重點促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，在增強(qiáng)國家硬實力的同時注重提升國家軟實力，不斷增強(qiáng)發(fā)展整體性。

城鎮(zhèn)化的腳步在不斷邁進(jìn)，有關(guān)專家稱，投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)、水泥、新型建材、機(jī)械設(shè)備和大眾消費品等行業(yè)都有望在新型城鎮(zhèn)過程中受益。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將為樓市帶來新的發(fā)展機(jī)遇，特別是對于二三線城市。

中國財政學(xué)會副會長兼秘書長、財政部財科所原所長賈康曾指出：“新型城鎮(zhèn)化在未來的發(fā)展空間巨大，如果每年城鎮(zhèn)化率提高一個點，至少可支撐中國經(jīng)濟(jì)走30年�！�

中指院發(fā)布的《未來十年(2011~2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》報告顯示，城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)力推動首次置業(yè)等剛性需求。未來十年，我國城市化率將以年均1.1個百分點的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬人，以人均30平方米住房面積計算，新增住房需求將超過50億平方米，再考慮租賃住房人群購房，首次置業(yè)需求共計約為81.9億平方米，占總需求比重達(dá)52%，剛需將繼續(xù)成為市場主流。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在經(jīng)歷了十余年的“黃金時代”后，中國房地產(chǎn)借由國家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的機(jī)遇，將迎來行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、市場巨大發(fā)展的“白銀十年”。