年蘇州限購(gòu)政策或重啟熱點(diǎn)

近期，一二線城市地價(jià)瘋漲，蘇州更是“地王”頻出。17日，蘇州國(guó)土局卻發(fā)出公告稱，原本將要進(jìn)行土拍的五幅地塊暫緩出讓，對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，蘇州將進(jìn)入下一輪政策收緊。此外，也有不少傳言稱，蘇州再啟動(dòng)限購(gòu)。對(duì)此，揚(yáng)子晚報(bào)昨晚求證蘇州市委宣傳部，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，并未收到相關(guān)消息。

5月17日，蘇州國(guó)土局官網(wǎng)發(fā)布了《蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓補(bǔ)充公告》，公告中稱，蘇州市國(guó)土資源局于2017年4月20日發(fā)布了蘇地網(wǎng)掛〔2016〕3號(hào)蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告，因規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，以下地塊暫緩出讓。公告顯示，五幅地塊有三幅分布于姑蘇區(qū)，剩余兩幅分別位于相城區(qū)和高新區(qū)。從公告中可以看到，本次起拍價(jià)較高的獅山38號(hào)地塊、姑蘇拙政園北側(cè)25號(hào)地塊、相城元和33號(hào)地塊均暫緩出讓!

對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，這些“準(zhǔn)地王”的退場(chǎng)，這次土拍的結(jié)果將難以預(yù)料，這也可能意味著又一輪政策收緊。

此外，還有不少人傳“蘇州再啟動(dòng)限購(gòu)”的消息。有媒體透露，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題就是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作，會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于5月23日公布、24日?qǐng)?zhí)行。主要內(nèi)容是，購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。蘇州市政府有意要房企先放下拿地念頭，否則市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，大部分房企更沒(méi)有機(jī)會(huì)拿地。上述暫停出讓的地塊，有可能等政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)有所冷卻了才重新推出。

據(jù)記者也向蘇州市委宣傳部求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他對(duì)這一消息并不知情。

追問(wèn)

一旦蘇州重啟限購(gòu)，南京還遠(yuǎn)嗎?

專業(yè)人士：概率很大，市場(chǎng)或大幅降溫

昨晚，蘇州和合肥兩地不約而同傳出可能樓市限購(gòu)的消息，這在南京的地產(chǎn)圈里引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。一旦蘇州與合肥真的出臺(tái)限購(gòu)舉措，南京會(huì)跟進(jìn)嗎?記者昨晚采訪了樓市專家，普遍認(rèn)為南京重推限購(gòu)的可能性很大，市場(chǎng)也會(huì)因此而大幅降溫。

“南京樓市需要‘降溫’的壓力一直很大，地王頻出，房?jī)r(jià)漲幅居高不下，在全國(guó)70大中城市里位居前列，這已經(jīng)引起了中央有關(guān)部門的高度重視”，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，一旦蘇州與合肥兩地落實(shí)限購(gòu)，那么南京出臺(tái)類似政策的可能性很大，畢竟南京樓市無(wú)論是“地王”的數(shù)量與價(jià)格，還是熱門板塊樓盤(pán)的銷售速度與瘋狂搶購(gòu)的場(chǎng)景，都更加令人印象深刻，地方政府恐怕很難坐得住。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京市此前曾出臺(tái)過(guò)平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寧十七條”，后來(lái)又推出“去庫(kù)存”的10條意見(jiàn)，不過(guò)對(duì)樓市的影響有限，限購(gòu)作為樓市調(diào)控的行政化手段，雖然受到不少人詬病，但卻是較為有效的調(diào)控手段。

如果南京重啟限購(gòu)措施的話，對(duì)市場(chǎng)降溫將起到立竿見(jiàn)影的作用。張輝認(rèn)為，首先會(huì)體現(xiàn)在成交量上，買房人的需求受到抑制，等等看的觀望心態(tài)重回市場(chǎng)，成交量將應(yīng)聲回落，“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”或從市場(chǎng)消失;隨后，相對(duì)位置偏遠(yuǎn)的非熱門板塊可能將降價(jià)銷售，樓盤(pán)的優(yōu)惠促銷重回市場(chǎng)。在土地市場(chǎng)上，由于對(duì)未來(lái)預(yù)期有所調(diào)整，房企拿地的沖動(dòng)將受到抑制，4.5萬(wàn)/?的超高地價(jià)恐成“絕唱”。

記者昨晚10點(diǎn)半電話采訪了南京市房管部門相關(guān)人士，對(duì)于網(wǎng)傳“南京房管局領(lǐng)導(dǎo)昨晚開(kāi)會(huì)研究限購(gòu)”的說(shuō)法，該人士表示并無(wú)此事。據(jù)其了解，南京市目前尚未對(duì)限購(gòu)等調(diào)控事宜進(jìn)行過(guò)研究，也沒(méi)有近期出臺(tái)相關(guān)政策的計(jì)劃。

部分一二線城市地價(jià)暴漲引業(yè)內(nèi)擔(dān)憂

開(kāi)發(fā)商互相“抬轎”，不惜負(fù)債拿地

多個(gè)二線城市土地市場(chǎng)“高溫”

近期，多個(gè)二線城市土地市場(chǎng)“高溫”。今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄;合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過(guò)110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%;廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。

值得關(guān)注的是，幾乎所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房?jī)r(jià)格。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金出現(xiàn)溢出效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始爭(zhēng)先布局熱點(diǎn)二線城市。

有開(kāi)發(fā)商負(fù)債搶地賭“明天”

拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個(gè)月內(nèi)景瑞在土地的并購(gòu)擴(kuò)張上投資近40億元，幾近2017年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負(fù)債率高達(dá)135%。

開(kāi)發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地?

一是“不缺錢，缺項(xiàng)目”。二是房地產(chǎn)成資金“避風(fēng)港”。還有就是開(kāi)發(fā)商互相坐莊解套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商輪流坐莊、通過(guò)制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過(guò)于在周邊有在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。

除開(kāi)發(fā)商相互“抬轎”外，開(kāi)發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。去年，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體、陽(yáng)光城集團(tuán)均在上海先后兩次刷新自己創(chuàng)造的區(qū)域“地王”紀(jì)錄。

房企高杠桿拿地存隱患

在房地產(chǎn)企業(yè)利用金融市場(chǎng)不斷加杠桿拿地的背后，是整個(gè)行業(yè)負(fù)債的攀升。業(yè)內(nèi)擔(dān)心，房企高負(fù)債、高杠桿存在違約隱患�！耙患曳科笃煜碌囊粋�(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題，可能會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，很多金融機(jī)構(gòu)要求提前兌付將導(dǎo)致多家房企資金鏈斷裂�！�

土地市場(chǎng)“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。中國(guó)建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，一些地方政府提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的漲幅超過(guò)一倍，這說(shuō)明其并未擺脫土地財(cái)政依賴，依然坐享土地增值收益。

上海財(cái)大教授陳杰認(rèn)為，目前不少地方債務(wù)都依賴賣地收入來(lái)償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場(chǎng)遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務(wù)將出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。