濰坊市拆遷補償標準規(guī)定,濰坊市拆遷舊城改造補償條例

發(fā)文單位：濰坊市政府

文　　號：濰政發(fā)[1992]1號

發(fā)布日期：1992-1-1

執(zhí)行日期：1992-1-1

第一章　總　則

第二章　拆遷管理

第三章　拆遷補償

第四章　拆遷安置

第五章　處理、處罰

第六章　附　則

第一章　總　則

第一條　為搞好城市建設(shè)房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)的順利進行，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市建設(shè)房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合我市實際情況，特制定本辦法。

第二條　凡在本市城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱拆遷當事人包括拆遷人和被拆遷人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個人；被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的合法所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋的管理人）和使用人。

第四條　拆遷人應對被拆遷人進行合理補償和安置。被拆遷人應服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷。

第五條　濰坊市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是全市房屋拆遷安置的主管部門。縣（市）房地產(chǎn)管理局是同級人民政府的拆遷安置主管部門。尚未設(shè)房地產(chǎn)管理局的縣（市），城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是主管部門。

市、縣（市）房地產(chǎn)管理主管部門應設(shè)房屋拆遷管理機構(gòu)，具體負責房屋拆遷安置的組織與管理。

第二章　拆遷管理

第六條　任何單位或者個人需要拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)。

第七條　城市建設(shè)凡實行綜合開發(fā)的區(qū)、片，應當由拆遷辦公室實施統(tǒng)一拆遷。社會拆遷可由拆遷單位根據(jù)本單位的實際情況，委托拆遷辦公室代行拆遷安置與補償。

（1）委托拆遷內(nèi)容包括：申請拆遷紅線內(nèi)拆遷戶戶口的停辦和抄錄、調(diào)查、摸底、丈量、拆遷動員、房屋估價補償、糾紛申報、購房款及超面積收費的核算、回遷安置及拆遷安置資料的整理歸檔。

房屋拆除的建筑垃圾清運不包括在拆遷委托費以內(nèi)，由委托單位自行拆除清運或與拆遷辦公室協(xié)商處理。購房款及超面積收費，原則上由委托單位收取。房屋拆除的殘值歸委托單位。

（2）基本建設(shè)和城市建設(shè)，以及城市建設(shè)綜合開發(fā)的委托拆遷費，按實際拆除房屋建筑面積每平方米12元收取。

（3）拆遷安置過程中，涉及的布告、廣告、處理糾紛的訴訟費、律師聘請費等，由委托單位負擔。

（4）拆遷過程中發(fā)生的糾紛，由拆遷主管部門調(diào)解或仲裁。

第八條　根據(jù)省建委《關(guān)于對全省城市建設(shè)房屋拆遷辦公室進行資質(zhì)審查的通知》規(guī)定，市和各縣（市、區(qū)）各設(shè)一個城市建設(shè)房屋拆遷辦公室并配備與資質(zhì)等級相應的工程、經(jīng)濟、法律專業(yè)人員，有健全的組織機構(gòu)和各項管理制度，有固定的辦公用房，實行獨立核算。拆遷辦公室是具有法人資格的服務性事業(yè)單位，需經(jīng)同級人民政府批準，并取得省拆遷主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書后，方可接受委托拆遷。其他單位不得接受委托。

第九條　建設(shè)單位委托拆遷前需辦理：

（1）建設(shè)計劃的批準文件。

（2）規(guī)劃部門批準的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和由規(guī)劃部門確定的用地位置圖及標定的拆除紅線。

（3）土地管理部門的批準用地手續(xù)，或城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)管理部門批準的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的批文。

拆遷辦公室接受委托拆遷實施步驟：

（1）與委托單位簽定拆遷安置協(xié)議書；

（2）編制拆遷計劃；

（3）申領(lǐng)拆遷許可證；

（4）組織拆遷與補償；

（5）申報訴訟糾紛；

（6）回遷安置；

（7）資料歸檔。

第十條　拆遷計劃應包括拆遷范圍、方式、搬遷回遷時限、工程開竣工時間和拆遷安置補償方案。

拆遷安置補償方案應包括下列內(nèi)容：

（1）被拆遷房屋及附屬設(shè)施狀況（房屋使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等）；

（2）被拆遷人人口情況；

（3）臨時過渡方式及具體措施；

（4）初步安置意見；

（5）拆遷補償形式；

（6）作價補償數(shù)額；

（7）調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋地點；

（8）其他需要提交的材料。

第十一條　拆遷主管部門在拆遷人取得規(guī)劃用地許可證后，即應出具證明，通知公安機關(guān)停辦居民遷入和分戶手續(xù)。在拆遷期限內(nèi)，對因出生、軍人復轉(zhuǎn)退、婚嫁、刑滿釋放等確需入戶或分戶的，由拆遷主管部門報縣級以上同級人民政府批準后，拆遷人應予以安置。

第十二條　拆遷人在政府批準用地文件下達后，即可報請拆遷主管部門通知有關(guān)部門和產(chǎn)權(quán)人、使用人，對拆遷范圍內(nèi)房屋采取如下措施：

（1）停止房屋的新建、擴建、改建、翻建和大修；

（2）不得改變房屋的使用性質(zhì)；

（3）停辦房產(chǎn)交易和房屋調(diào)換；

（4）不得增設(shè)新的單位和商業(yè)網(wǎng)點。

第十三條　拆遷主管部門在接到拆遷人拆遷申請書后，要及時審查拆遷計劃，發(fā)給拆遷許可證，并在發(fā)證后五日內(nèi)發(fā)布拆遷公告。拆遷人取得拆遷許可證后，要在規(guī)定時間內(nèi)，完成拆遷范圍內(nèi)的戶口核實抄錄工作。對不符合要求的拆遷計劃，應通知拆遷人并說明理由。

第十四條　拆遷公告發(fā)布后，拆遷主管部門應通知房屋產(chǎn)權(quán)管理部門，在房屋拆除后及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)。

第十五條　拆遷主管部門對拆遷檔案材料應妥善保存。拆遷范圍內(nèi)的原房屋和人口材料應永久保存，拆遷協(xié)議保存期一般不得少于七年。

第十六條　拆遷人與被拆遷人在公告規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由拆遷主管部門進行調(diào)解；調(diào)解不成的，由拆遷主管部門作出處理決定。當事人對處理決定不服的，可從接到處理決定之日起十五日內(nèi)向做出處理決定的上一級機關(guān)申請復議，當事人對復議決定不服的，可從接到復議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。當事人也可以直接向人民法院起訴。在訴訟和復議期間，如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。當事人無正當理由拒絕拆遷的，由縣級以上人民政府作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

第十七條　拆遷安置的面積、補償費、搬遷費、獎勵費、超面積安置費等應嚴格按本辦法規(guī)定的標準執(zhí)行，任何單位不得任意提高或降低。

第十八條　拆遷過程中凡拆除或遷移的電力、通訊、煤氣、上下水及其它公共設(shè)施，由拆遷主管部門組織協(xié)調(diào)動遷。

第三章　拆遷補償

第十九條　拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬設(shè)施的所有人給予補償。拆除違章建筑和超過批準使用期限的臨時建筑，以及未經(jīng)房管部門確認產(chǎn)權(quán)的房屋，不予補償和安置。逾期不拆者，由拆遷人拆除，以料抵工。

第二十條　拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式。

拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建或者按照重置價格補償和按原面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第二十一條　拆除非住宅用房，由拆遷人給予合理補償：

（1）以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結(jié)算，償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算，成新按房屋使用年限和房屋現(xiàn)狀、完好程度確定。

（2）生產(chǎn)用房機械設(shè)備的搬遷、安裝，營業(yè)用房的柜臺、貨架及其他營業(yè)用設(shè)施的搬遷等項補償費用，由拆遷人和被拆遷人商定。

（3）拆遷生產(chǎn)、營業(yè)用房，因搬遷而停產(chǎn)停業(yè)期間的職工工資，由拆遷人給予補償。職工人數(shù)以拆遷的前一個月，按其上級主管部門核定的職工工資發(fā)放人數(shù)和基本工資額為準。個體工商戶從業(yè)人員，以工商部門注冊的本身實際從事經(jīng)營的人員（含合股者）為準，不包括雇傭人員。補償個體工商業(yè)戶從業(yè)人員工資，按每人每月200元發(fā)放。搬遷時間以雙方協(xié)議簽定的搬遷時限為起止時限。

第二十二條　沿街營業(yè)用房的確定，必須同時具備下列三條：

（1）有房管部門和房產(chǎn)交易監(jiān)理機關(guān)核發(fā)為營業(yè)用房的房產(chǎn)證、房屋租賃證。

（2）拆遷時必須是在實際經(jīng)營的。

（3）有工商管理部門拆遷凍結(jié)以前簽發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。被拆除的沿街營業(yè)用房，被拆遷人要求用居住房安置的，應按原拆除建筑面積給予安置。

第二十三條　拆除住宅用房的補償。根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，參照房改要求，對拆除住宅用房的補償規(guī)定如下：

（1）拆除直管公有住宅用房，不予補償。按“拆多少、還多少”的原則，由建設(shè)單位按拆除面積，以新建回遷后的安置房償還，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，交由房管部門經(jīng)租。

（2）拆除單位自管公有住宅不要安置房的，由建設(shè)單位按重置成新折舊價補償；要安置房的，原拆面積部分按成本價，超出原面積部分按商品房價結(jié)算，互相找差。

（3）拆除私有住房的，原拆建筑面積部分（不包括附屬設(shè)施）實行等級找差，一等房每建筑平方米找差三十元，每降一個等級增加十元。超面積部分在本辦法規(guī)定的安置標準面積內(nèi)實行優(yōu)惠價，超出規(guī)定標準建筑面積十平方米內(nèi)（含十平方米）實行成本價結(jié)算。超過建筑面積十平方米以外部分按商品房價結(jié)算。

（4）拆除住公房的回遷戶購買安置房，在安置標準范圍內(nèi)安置的面積，按優(yōu)惠價購買。超出安置標準部分，按成本價購買，產(chǎn)權(quán)歸己。

（5）拆除出租的私房要產(chǎn)權(quán)的，按成本價購買。

安置房優(yōu)惠價格，根據(jù)省《適用解說》，以能調(diào)動個人買房積極性的原則和我市實際情況，定為每建筑平方米二百三十元。若一次交清購房款的，按國務院國發(fā)〔1988〕13號文件的規(guī)定給予購房款的20％的優(yōu)惠，產(chǎn)權(quán)歸己。今后安置房優(yōu)惠價的調(diào)整隨物價局核準的商品房成本價的調(diào)整而調(diào)整。

其他縣、市，也可按本地實際情況確定優(yōu)惠價格。因安置房優(yōu)惠價、超面積安置費價差以及提高補償標準所增加的開發(fā)建設(shè)成本，由開發(fā)建設(shè)單位報當?shù)匚飪r行政主管部門核準后，攤?cè)肷唐贩績r格或工程造價。由個人購房而回收的房款，相應核減拆遷安置費用。

第二十四條　拆除單位自管公房和私有房屋及其附屬設(shè)施的，由拆遷人按照估價標準給予補償。估價標準由市建委另文公布執(zhí)行。

第二十五條　拆除代管的房屋，拆遷人按本辦法給予補償，補償價款、資料、檔案由代管人保存；拆除房屋其所有人下落不明的，由拆遷人報拆遷主管部門公告，逾期無人認領(lǐng)的視同代管房屋處理；拆除的房屋有產(chǎn)權(quán)債務糾紛的由當事人自行解決。在拆遷公告期限內(nèi)未解決的，由拆遷人報請拆遷主管部門批準，辦理保全手續(xù)后，先行拆除。待糾紛解決，按本辦法補償。

第二十六條　土地級差范圍的劃分，各縣、市和坊子、寒亭區(qū)可按各自的具體情況提出方案，報市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會備案后執(zhí)行。濰城區(qū)土地級差范圍的劃分由市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會具體制定。

第四章　拆遷安置

第二十七條　拆遷人對應當安置的被拆除房屋使用人，依照本辦法給予安置。一次性安置有困難的，應簽定協(xié)議明確過渡期限。

拆遷安置中的被拆遷人必須同時具備下列條件：

（1）必須是被拆遷房屋的現(xiàn)住戶。

（2）持有常住戶口證件，戶口遷入時間必須在拆遷停辦戶口時限以前。

（3）持有房產(chǎn)證或公房租用證、經(jīng)房地產(chǎn)交易監(jiān)理機關(guān)核準的租賃契約等。

第二十八條　對被拆除房屋使用人的安置地點，屬住宅工程的就地安置；非住宅工程的易地安置；以住宅為主的建設(shè)工程就地或易地安置。

第二十九條　住房解困標準。根據(jù)國家建設(shè)部解困要求和我市目前居住水平的實際情況，住房解困標準定為人均居住面積六平方米，不足三口人的按三口計算。居住面積的換算，平房按建筑面積的60％，單元套房按53％計算。

第三十條　近期規(guī)劃居住水平。人均居住面積為九平方米。拆除住宅房屋的安置低于解困標準的，按解困標準安置；對拆除面積大，人口少的住戶按近期規(guī)劃居住水平適當安置；一處住房，一家已分戶并在一起居住的，仍按一戶面積安置；其他按原居住面積安置。

第三十一條　被拆遷房屋所有人，對其自住房或出租的居住用房取得產(chǎn)權(quán)，按優(yōu)惠價格售給住房，付清購房款后，發(fā)給私有房屋所有權(quán)證，五年后允許出售，出售的增值部分，本人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。

第三十二條　超面積費由使用人交納，使用人全部交納確有困難的，不足部分可由其所在單位先行墊交，以后一次或分期歸還單位，單位今后不再分配其住房。使用人不能交納或不能全部交納超面積費，所在單位又無力墊交的，按原拆除面積安置或按實際交納超面積款面積安置。使用人交納超面積費部分的產(chǎn)權(quán)歸個人。若房改出臺后使用人購買無償安置部分的公房時，價格低于超面積費的付款余額，可用于購買無償安置部分個人購房款。但回遷安置時，使用人需交納無償安置部分每建筑平方米四十元的住房保證金，居住期間不退還，買房時抵頂購房款，房租照繳。社會“五保戶”的超面積費，予以減免。超面積安置費價格按物價局核定的價格計收。

第三十三條　搬遷補助費標準：

拆遷人應發(fā)給被拆遷人一次性安置費（有戶口證明的拆遷人，下同）。被拆遷戶一至四口人的，每戶七十元，五口（含五口）以上的每戶一百元。

被拆遷人自行解決臨時住房的，每人每月發(fā)給十二元臨時安置補助費。臨時安置超過協(xié)議期限的，每人每月增發(fā)補助費五元。超過協(xié)議期限滿六個月以上的，每人每月再增加五元。回遷安置挑選房屋十五天后，停發(fā)臨時安置補助費。

第三十四條　安置及獎勵：

（1）被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，按被拆遷人有證戶口年齡最大的排列回遷序號，大者為先，并按單元立體切塊安排樓層，若遇同年、同月、同日出生者，按補拆遷人同一戶口本另一位年齡大者為據(jù)編排回遷序號，年齡大者為先。超過規(guī)定期限搬遷者編排在規(guī)定期限內(nèi)的序號后面，再按照先搬遷先排號的順序編排回遷序號。

對確有困難的烈屬、殘疾人、孤寡老人，在樓層的安置上給予首層照顧。照顧戶的回遷順序號由街道辦事處、公安派出所、居委會會同拆遷辦公室商定，報拆遷主管部門核實同意后張榜公布。

拆遷戶按搬遷規(guī)定期限，每提前一天獎勵二十元。超出規(guī)定期限不予搬遷的，由拆遷主管部門予以警告或限期搬遷。

（2）被拆遷人不要或少要安置用房的，其原拆除面積及少要部分，增加一倍的拆遷補償費。

（3）被拆遷人憑拆遷主管部門證明，由其所在單位給搬遷公假三天和回遷公假三天的照顧。

（4）按解困標準安置的回遷戶，其超出原拆居住面積部分，按新房優(yōu)惠價格予以優(yōu)惠。按解困標準安置的拆遷戶，每戶超安置標準建筑面積六平方米以外的安置面積，按成本計價。

（5）安置房要求實行產(chǎn)權(quán)交換的，按樓層差價由交換雙方互找差補。

第三十五條　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的農(nóng)業(yè)戶口的被拆遷人按非農(nóng)業(yè)戶口拆遷安置。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體所有土地上的農(nóng)業(yè)戶口的被拆遷人由建設(shè)單位對拆除房屋及附屬物按重置價結(jié)合成新先行補償，拆除舊料殘值歸己，并按規(guī)定劃給宅基地由被拆遷人自建，建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定付給被征用土地單位補償費，同時給每戶搬遷補助費一百元。拆除農(nóng)村集體或個人租賃給城市居民的住房，按拆遷標準給予補償，不予建房；現(xiàn)住戶按本辦法安置。

第五章　處理、處罰

第三十六條　本辦法對違反國務院《條例》第五章及省《辦法》第五章有關(guān)條款的行為及在規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上因搬遷騰房、騰地、舊房拆除、拆遷范圍違章建筑拆除、私房補償、新房安置、臨時安置補償補助，回遷和不簽訂協(xié)議或不履行協(xié)議等發(fā)生的糾紛，實行處理、處罰。

第三十七條　處理程序。申請人應按規(guī)定遞交糾紛處理申請書。申請?zhí)幚肀仨毞�合下列條件方可受理：

（1）申請人應是與本糾紛有直接利害關(guān)系的個人或企事業(yè)單位、機關(guān)、團體；

（2）有明確的被訴人，具有具體的申訴請求和事實根據(jù)；

（3）屬于拆遷管理機構(gòu)的業(yè)務管理范圍。

符合受理條件，應在七日內(nèi)下達糾紛處理通知書。不符合受理條件的，也應在七日內(nèi)通知申請人，不予受理并說明理由。

糾紛處理通知書下達五日內(nèi)，應向被訴人送達應訴通知書，并將申請書副本發(fā)送被訴人，被訴人收到申請書副本后，十五日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)。沒有按時提交或者不提交答辯書的，不影響作出處理決定。

申請人或被訴人是法人或者需要委托代理人的，應隨同申訴、答辯書提交法定代表人身份證明書和受權(quán)委托書。

拆遷糾紛受理后，能調(diào)解的應當在查明事實、分清是非的基礎(chǔ)上先行調(diào)解，促使雙方互相諒解，達成協(xié)議，妥善解決糾紛。調(diào)解不成的，應在收到申請書后兩個月內(nèi)作出處理決定。

第三十八條　處罰程序。拆遷糾紛中確需處罰的，應先由拆遷主管部門立案，并在進行調(diào)查、核實、取證的基礎(chǔ)上寫出調(diào)查報告，制作處罰決定書。處罰決定書應寫明被處罰人姓名、住址、違法行為發(fā)生的時間、地點、事實、情節(jié)、處罰事由、適用法律、法規(guī)及處罰的主文，并寫明起訴或復議期限、有管轄權(quán)的法院。處理決定書三日內(nèi)應送達處罰當事人，送達必須有送達回執(zhí)。由處罰當事人在送達回執(zhí)上記明收到日期、簽名或者蓋章。本人不在的，交其同住成年家屬簽收。處罰當事人已向拆遷主管部門指定代收人的，交代收人簽收。處罰當事人拒絕簽收的，送達人應當邀請當事人的單位或居委會負責人到場，說明情況，在送達回執(zhí)上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名，把處理決定書留在處罰當事人的單位或住處。被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復議。當事人對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

處罰處理完畢后，拆遷主管部門要寫出結(jié)案結(jié)果，立卷存檔。

第三十九條　辱罵、毆打房屋拆遷部門工作人員，阻礙執(zhí)行房屋拆遷公務的，由公安機關(guān)依照治安管理處罰法規(guī)的規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第四十條　房屋拆遷部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第六章　附　則

第四十一條　本辦法規(guī)定的委托拆遷費、估價標準、安置房優(yōu)惠價格、超面積安置費、獎勵費、搬遷費和臨時安置補助費，各縣市和坊子、寒亭區(qū)，可根據(jù)本地實際調(diào)整，并報市政府備案后執(zhí)行。

第四十二條　本辦法由濰坊市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責解釋。

第四十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行。對發(fā)布以前的有關(guān)拆遷安置事項及行為無追溯力。濰政發(fā)〔1986〕74號文《關(guān)于印發(fā)〈濰坊市城市建設(shè)房屋拆遷安置暫行辦法〉的通知》，以及我市與本辦法有抵觸的有關(guān)文件同時廢止。

濰坊市政府