3.30房地產(chǎn)買房限貸限購最新政策解讀年

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二套房首付降低至3成~4成

預測

二次置業(yè)比例將大幅上升

新政

央行、住建部、銀監(jiān)會通知，對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

原來政策

人民銀行廣州分行于2013年11月18日發(fā)布《關于調(diào)整廣州市差別化住房信貸政策的通知》，要求貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。對貸款購買首套房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定;繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

舉例

據(jù)克爾瑞廣州高級分析肖文曉介紹，“二套房貸首付從七成降至四成”，按照廣州一手住宅173萬元的套均總價計算，首付至少可以節(jié)約52萬元/套。

業(yè)界分析

滿堂紅的市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，這個主要是針對二次置業(yè)的客戶而出的措施，根據(jù)滿堂紅促成的二手住宅交易個案分類，二次置業(yè)的比例為11%，商業(yè)貸款的首付比例下調(diào)有助于刺激換房客戶下決定，預計第二階段二次置業(yè)的比例有望上升到16%~17%之間。但公積金政策在廣州未必能有利好，因廣州的公積金使用已過度，必須等到公積金貼息政策出臺實施，才能令公積金申請者借助此通道入市置業(yè)或換房。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，之前預期二套房首付比例下調(diào)到5成，實際利好超過想象。降二套首付及營業(yè)稅“5改2”將有利于活躍二套改善住房市場，降低了置業(yè)門檻。

證夠兩年 交易免征營業(yè)稅

預測

超三成二手房可享利好

新政

個人購買不足兩年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個人購買兩年以上(含兩年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去房款后的差額征收營業(yè)稅，個人購買兩年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

原來政策

從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

舉例

據(jù)克爾瑞廣州高級分析師肖文曉介紹，調(diào)整營業(yè)稅讓部分二手房源可以少征5.5%的營業(yè)稅，按照目前二手樓市140萬元左右的套均總價，一套也可以節(jié)約7.7萬元的稅費。

業(yè)界分析

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，營業(yè)稅放寬有助加快市場流通，結合第二次購房首付和利率下調(diào)，降低了換房的門檻和購房成本，加快樓市復蘇步伐。改善性需求對于樓市有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，并提高大戶型消化率，一、二線城市樓市市場回暖預計因此會加快。三、四線城市成交量也會逐漸增加。

滿堂紅的市場研究部高級經(jīng)理周峰告訴記者，從公司全年促成的二手住宅買賣交易看，不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%。也就是說，成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營業(yè)稅的優(yōu)惠，而實際上在整個市場上，起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的，因此可以預計，未來一個季度，會有更加多的這類物業(yè)流通和成交。周峰預計，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%~4%。如果穗六條放松,今年下半年的成交均價會比上半年上升8%~10%。