年棚戶(hù)區(qū)改造政策解讀精選

一、基礎(chǔ)知識(shí)

（一）棚戶(hù)區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造的定義

棚戶(hù)區(qū)指簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設(shè)施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)范圍。

棚戶(hù)區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門(mén)和單位與棚戶(hù)區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶(hù)區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過(guò)改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房。

（二）工作要求

《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）規(guī)定，棚戶(hù)區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶(hù)的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。

(三)棚戶(hù)區(qū)的改造范圍

1.改造范圍

《住建部關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造的通知》（建�！�2012〕190號(hào)）規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造范圍內(nèi)的居民安置住房籌建（新建、購(gòu)買(mǎi)、貨幣補(bǔ)償?shù)龋┕こ毯驮�居民住房改建（擴(kuò)建、翻建）工程，統(tǒng)一納入國(guó)家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計(jì)劃，其他工程不納入規(guī)劃計(jì)劃。

2.政策紅線(xiàn)

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）和《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于棚戶(hù)區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（建辦保函〔2014〕535號(hào)）規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶(hù)區(qū)改造范圍。

3.改造范圍逐步擴(kuò)大

在2011年，將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)�！秶�(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）規(guī)定，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

到2013年，一是擴(kuò)大到華僑農(nóng)場(chǎng)非歸難僑危房改造�！秶�(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）還將將華僑農(nóng)場(chǎng)非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國(guó)有墾區(qū)危房改造中央補(bǔ)助支持范圍。二是將部分城中村改造項(xiàng)目也納入了棚戶(hù)區(qū)改造范圍。《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（建�！�2013〕52號(hào)）進(jìn)一步明確將部分城中村（城邊村、城郊村）改造項(xiàng)目也納入了棚戶(hù)區(qū)改造范圍。

進(jìn)入2015年，把城市危房改造納入棚改政策范圍�！秶�(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2015〕37號(hào)）把城市危房改造納入棚改政策范圍。

二、關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置

（一）政府建設(shè)安置房存在的問(wèn)題

棚戶(hù)區(qū)改造工作實(shí)施初期，主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式，主要原因是房?jī)r(jià)上漲快、市場(chǎng)供應(yīng)不足，政府主導(dǎo)建設(shè)安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設(shè)周期長(zhǎng)，從地塊征收到安置房建設(shè)、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長(zhǎng)達(dá)7-8年，群眾長(zhǎng)期租房過(guò)渡，怨言較大。二是安置房質(zhì)量，成本控制難以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)水平，建設(shè)后的安置房質(zhì)量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業(yè)門(mén)面和附屬設(shè)施存在管理運(yùn)營(yíng)不善的問(wèn)題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難，導(dǎo)致物業(yè)管理與服務(wù)不到位。五是棚戶(hù)居民集中安置，棚戶(hù)區(qū)變成安置區(qū)，引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題較多。六是房屋規(guī)劃、建設(shè)、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見(jiàn)大，有些地塊評(píng)估后辦了證，但土地真實(shí)價(jià)值難以體現(xiàn)。

（二）意義和作用

在棚戶(hù)區(qū)改造中推進(jìn)貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節(jié)省過(guò)渡費(fèi)用；二是有利于棚改居民早日住上產(chǎn)權(quán)明晰的住房，享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，滿(mǎn)足群眾多樣化居住需求；三是促進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造與房地產(chǎn)市場(chǎng)有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的整體推進(jìn)。

（三）主要方式

棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購(gòu)買(mǎi)、政府集中采購(gòu)和直接貨幣補(bǔ)償，安置方式按照自愿的原則由棚戶(hù)區(qū)居民自主選擇。

1.政府組織購(gòu)買(mǎi)。由區(qū)縣政府從本市商品房市場(chǎng)組織房源，搭建統(tǒng)一的房源信息平臺(tái)，通過(guò)發(fā)放“購(gòu)房券”等形式，引導(dǎo)棚戶(hù)區(qū)居民自主選擇購(gòu)買(mǎi)。

2.政府集中采購(gòu)。由區(qū)縣政府按照政府采購(gòu)程序的規(guī)定，集中購(gòu)買(mǎi)本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購(gòu)價(jià)格不得高于所在區(qū)域周邊同類(lèi)商品住房的平均價(jià)格。

3.直接貨幣補(bǔ)償。區(qū)縣政府將補(bǔ)償資金支付給棚戶(hù)區(qū)居民，由棚戶(hù)區(qū)居民自行通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、租賃住房或用于其他支出。

三、關(guān)于政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)

（一）定義

2015年12月，省財(cái)政廳和省住建廳出臺(tái)《安徽省政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)管理辦法》。

政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)，是指通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，把棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會(huì)力量和事業(yè)單位承擔(dān)，并由政府根據(jù)合同約定向其支付費(fèi)用。

（二）政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)的內(nèi)容

1.居民棚改意愿入戶(hù)調(diào)查；

2.棚改項(xiàng)目的可行性論證及評(píng)審；

3.棚改項(xiàng)目的征地拆遷服務(wù)；

4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購(gòu)買(mǎi)、租賃、改擴(kuò)建、貨幣化安置等方式)；

5.棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括安置住房小區(qū)“紅線(xiàn)內(nèi)”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎(chǔ)設(shè)施；與棚改項(xiàng)目直接相關(guān)，直接服務(wù)于安置小區(qū)居民的“紅線(xiàn)外”城市基礎(chǔ)設(shè)施。棚改片區(qū)公益性配套基礎(chǔ)設(shè)施需納入棚改規(guī)劃同步報(bào)批并經(jīng)省級(jí)主管部門(mén)認(rèn)定，實(shí)行“同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付”。

（三）政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)的七個(gè)步驟

1.出臺(tái)相關(guān)辦法意見(jiàn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體、承接主體、購(gòu)買(mǎi)內(nèi)容、購(gòu)買(mǎi)方式及程序、預(yù)算管理、績(jī)效管理、工作機(jī)制等操作辦法作出明確規(guī)定；

2.財(cái)政部門(mén)將棚改納入《政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)指導(dǎo)性目錄》；

3.確定地方政府授權(quán)的有預(yù)算權(quán)的政府部門(mén)、事業(yè)單位或主管部門(mén)作為購(gòu)買(mǎi)主體(一般為財(cái)政局)；

4.確定采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)等方式實(shí)施棚改采購(gòu)；

5.確定承接主體為社會(huì)資本，也可是社會(huì)資本獨(dú)自或與政府共同成立的項(xiàng)目公司；

6.將采購(gòu)資金納入未來(lái)年度財(cái)政預(yù)算支出管理；

7.購(gòu)買(mǎi)主體與借款人簽訂政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)合同。