以房養(yǎng)老的好處

以房養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老方式已經(jīng)成為了關(guān)注焦點。昨天，國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見正式對外發(fā)布，明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，通過以房養(yǎng)老有望解決養(yǎng)老資金難題。

什么是“以房養(yǎng)老”?

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，就是以房養(yǎng)老，老人把已經(jīng)付清貸款的房子，抵押給保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價值等因素，定期發(fā)給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金。房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構(gòu)所有。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇認為，這種發(fā)源于美國上世紀80年代的養(yǎng)老模式我們可以借鑒。

國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，即“以房養(yǎng)老”。這是10年前國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人批示研究這項保險服務(wù)之后，第一次由國務(wù)院常務(wù)會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點，贊成者和反對者，不一而足。

那么，到底什么是“反向抵押養(yǎng)老保險”?它能夠在中國實行嗎?將對完善我國養(yǎng)老保障制度起到什么作用?如何能讓它真正造福我國老齡人群?9月17日，專訪了最早提出在中國引進這個保險產(chǎn)品的建議者、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇，為這一養(yǎng)老保障產(chǎn)品解疑釋惑。

200萬元房屋參保，每月大約可得1萬元

《中國經(jīng)濟周刊》：最近國務(wù)院常務(wù)會議提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。據(jù)您了解，這種保險對于投保的老年居民到底有什么好處?

孟曉蘇：這種保險對于投保老年居民的好處很明顯：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產(chǎn)金庫”，將積蓄在房產(chǎn)上的財富分期支用，有效補償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔(dān)心，放心大膽地花錢消費，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養(yǎng)多久。

第三，可以讓老年人增強生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保后老人今后就有持續(xù)穩(wěn)定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護弱勢群體，有利于社會穩(wěn)定。這種產(chǎn)品會更受中等收入者青睞，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產(chǎn)養(yǎng)老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩(wěn)定。

第五，實行遺產(chǎn)稅后,可以依法避稅。我國遲早會實行遺產(chǎn)稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復(fù)一年被領(lǐng)光，產(chǎn)權(quán)已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今后開征遺產(chǎn)稅，這一險種當(dāng)然可以為這套參保房產(chǎn)依法避稅。

《中國經(jīng)濟周刊》：老人以房入保能夠得到多少錢呢?

孟曉蘇：因房產(chǎn)價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產(chǎn)品的月收益也不同。這里僅根據(jù)國外標準的“抵押式以房養(yǎng)老”計算：如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元;如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

應(yīng)當(dāng)說明，一旦投保人與壽險公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行，那么不管投保人的實際壽命為多長，保險公司一律要按月付款;同理，不管投保人的實際壽命為多短，一律應(yīng)由保險公司收回房產(chǎn)，進行銷售或拍賣。如果房屋實際增值較大，保險公司還可以將增值多出的部分返給其家人。

試點條件已經(jīng)成熟

《中國經(jīng)濟周刊》：據(jù)悉，早在2003年3月，您就將“建立反向抵押貸款的壽險服務(wù)”建議報送給剛剛上任的溫家寶總理，他當(dāng)天批示給相關(guān)主管部門主要負責(zé)人。同年8月有關(guān)部門將會簽的《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》上報國務(wù)院。這件事備受決策層關(guān)注，卻為何被擱置了10年?

孟曉蘇：被擱置的原因是當(dāng)時還沒有物權(quán)法，主管部門人員擔(dān)心抵押房產(chǎn)缺乏法律保障，包括擔(dān)心70年土地到期國家不給延續(xù);當(dāng)時居民持有第二套房不普遍，加上受“房價會跌”傳言影響，有關(guān)人員擔(dān)心房價下跌加大保險公司風(fēng)險;還有擔(dān)心老年人都愿把房屋傳給子女而不愿參加這種養(yǎng)老保險。

如今10多年過去，當(dāng)年未設(shè)立的法律法規(guī)如今多已完善。特別是2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，從法律上保障了住宅的長期物權(quán)。

時至今日，全國城鎮(zhèn)房價普遍上漲，尤其是中國保監(jiān)會準備率先試點開辦此業(yè)務(wù)的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數(shù)倍乃至十倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養(yǎng)老保險的各項條件均已成熟。

《中國經(jīng)濟周刊》：據(jù)悉，在國外這項保險已非常普遍，但這項保險真正進入中國后，您是否擔(dān)心會出現(xiàn)“水土不服”?

孟曉蘇：我認為這一險種很適合我國國情。由于我國多年實行的低收入政策，絕大多數(shù)老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。加之我國多年來壽險業(yè)務(wù)欠發(fā)達，想靠壽險來保障老年人的生活，并沒有歷史上的保險費投入作為基礎(chǔ)。我們已難以找出更多辦法來更好地保障老年人的生活。

但是十幾年來公房出售與住房商品化的發(fā)展，以及大中城市房價升值，使得多數(shù)老年居民有了較大價值的房產(chǎn)。這筆凝固資產(chǎn)如果能盤活，完全可以彌補前兩項的歷史缺憾，這是在我國大部分老年居民中建立補充壽險保障的最佳出路之一。這種“反向抵押養(yǎng)老保險”的保險項目一旦設(shè)立，將使擁有房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務(wù)。

《中國經(jīng)濟周刊》：“以房養(yǎng)老”是對中國養(yǎng)老資源的積極補充，但在實際操作中，卻面臨著房屋產(chǎn)權(quán)問題、傳統(tǒng)觀念等諸多阻力。未來這項政策在試點過程中，該如何順利推進?

孟曉蘇：我認為試點應(yīng)從以下方面啟動：

1.組織保險業(yè)的人力與財力，對這項新的保險產(chǎn)品進行開發(fā)研究。在試點地域選擇上，應(yīng)把【2003年保監(jiān)發(fā)124號】文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。

2.在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區(qū)保險業(yè)從無子女家庭開始進行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步開展這項試點，今后根據(jù)需要擴大到有愿望的其他老人家庭。

3.由中國保監(jiān)會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系;借鑒國外經(jīng)驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費;降低保險機構(gòu)有關(guān)稅負;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂“長壽風(fēng)險”等等。

伴隨著中國人口老齡化，養(yǎng)老問題變得日益嚴重，“以房養(yǎng)老”也越來越被各界寄予厚望。

近日，保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，保險以房養(yǎng)老試點開始在京滬廣漢四個經(jīng)濟發(fā)達城市啟動。

這是繼去年國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”之后，政策層面的進一步具體執(zhí)行和落地。

應(yīng)該說，房產(chǎn)反向抵押是個人補充養(yǎng)老的重要內(nèi)容之一，但就目前中國的具體實際而言，以房養(yǎng)老難當(dāng)大任。

其一，房產(chǎn)已經(jīng)成為中國家庭最重要的資產(chǎn)，除了部分空巢家庭老人獨居，或者沒有子女的老人，對于大部分家庭來說，房產(chǎn)反向抵押并不現(xiàn)實。因這不僅是個經(jīng)濟問題，還涉及傳統(tǒng)倫理觀念問題，非一朝一夕可以改變。

其二，老人是否愿意將房產(chǎn)抵押，關(guān)鍵取決于當(dāng)時的房產(chǎn)估值。據(jù)了解，北京上海等機構(gòu)的調(diào)查均顯示，民眾對以房養(yǎng)老的意愿并不強烈。北京在右安門街道試點的“以房養(yǎng)老”，試點4個多月無一人辦理。這還是在房價上升的時刻，一旦房價下行，反向抵押的需求可以想象。

其三，目前的法律法規(guī)對70年產(chǎn)權(quán)的界定十分模糊，也嚴重阻礙了以房養(yǎng)老制度的正常推行。哪怕樂觀的期待，到時候由于嚴重的人口老齡化，70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期兌現(xiàn)，還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關(guān)政策規(guī)定，屆時只會帶來一系列的糾紛。

綜合來看，以房養(yǎng)老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩(wěn)定和永久產(chǎn)權(quán)”三個因素。而從過去十多年，以房養(yǎng)老從最初提出到個別城市計劃試點，再到又因無相應(yīng)法律保障而陷入難解困局，政策和法規(guī)層面一直處于原地打轉(zhuǎn)的狀態(tài)。此次保監(jiān)會的指導(dǎo)意見，也更多地停留在具體落地層面，但民眾真正關(guān)心的配套制度和政策依然沒有什么進展，也就很難提高民眾的積極性。

實際上，解決中國嚴峻的養(yǎng)老問題，房產(chǎn)反向抵押只能扮演配角。過去20多年中，中國已經(jīng)逐步建立起基本養(yǎng)老和補充養(yǎng)老(企業(yè)年金和個人養(yǎng)老)為支柱的養(yǎng)老保障體系。而以房養(yǎng)老不過是個人補充養(yǎng)老中的一小部分。即使是在歐美國家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養(yǎng)老體系日趨興旺，但是也僅是整個養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)“支流的支流”。

實際上，就目前的中國養(yǎng)老所面臨的形勢而言，與其糾結(jié)于如何推進以房養(yǎng)老真正落地，不如讓中國養(yǎng)老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個人養(yǎng)老發(fā)展嚴重滯后。完善好補充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價值。