北京以房養(yǎng)老基金會(huì)

“以房養(yǎng)老”就是將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從這個(gè)機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用這套住房歸還貸款。

現(xiàn)實(shí)困境“以房養(yǎng)老”不可行社區(qū)養(yǎng)老需完善

“以房養(yǎng)老”在我國到底有無市場。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，早在2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國。幾年前“以房養(yǎng)老”在全國各地都曾進(jìn)行過試點(diǎn)，但最后都因市場反應(yīng)寥寥而終止。

2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但因真正符合條件的申請(qǐng)人很少，后不得不停止。同年10月，北京市某機(jī)構(gòu)試點(diǎn)通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)。但據(jù)媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目一直無人問津，因?yàn)椤昂芏嗬先松岵坏冒逊孔咏o外人住，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也不信任�！蹦壳�，該項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)停止。

記者幾日的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市很多相關(guān)部門對(duì)“以房養(yǎng)老”問題或表示不知情或表示歸屬存爭議。

對(duì)于“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老新模式，很多市民都表示“以房養(yǎng)老”的關(guān)鍵是要有一整套客觀公正的評(píng)估與兌現(xiàn)體系，對(duì)此很多市民也都存在顧慮，“以房養(yǎng)老”所涉及的一些金融機(jī)構(gòu)也表示估算房屋價(jià)值及未來房價(jià)走勢難度很大，成本與收益很難掌控，大家采取消極對(duì)待也在情理之中。

對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)，2010年，我市也開始探索社區(qū)居家養(yǎng)老。這種養(yǎng)老模式是指由社區(qū)為老人在日常生活照顧方面提供高效優(yōu)質(zhì)的全方位服務(wù)。2011年，根據(jù)需要，除雨城區(qū)上壩路和沙灣路兩個(gè)社區(qū)養(yǎng)老試點(diǎn)外，我市又新增3所養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范點(diǎn)：雨城區(qū)斗膽社區(qū)、康藏路社區(qū)，石棉縣廣元堡社區(qū)。

“完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化新模式基礎(chǔ)上，規(guī)范建立了老年人健康檔案提供養(yǎng)老保障，同時(shí)組建志愿者服務(wù)隊(duì)伍，為行動(dòng)困難的老人提供力所能及的幫助，豐富老人文化生活。”雨城區(qū)斗膽社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，但是，這種社區(qū)居家養(yǎng)老模式在實(shí)際操作上也面臨不少困難。需要加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變老人傳統(tǒng)觀念，“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識(shí)，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，吸納更多具備專業(yè)護(hù)理的人員投入到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中來。

2013年底國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，即“以房養(yǎng)老”。分析認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是政府保基本之外的一種市場行為，本質(zhì)上是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，有條件的老年人可以自由選擇。然而，借“以房養(yǎng)老”概念，部分地區(qū)出現(xiàn)了以“養(yǎng)老”名義，游說老年人抵押個(gè)人住房進(jìn)行消費(fèi)貸款，貸款購買無金融從業(yè)牌照的私人企業(yè)發(fā)行的“理財(cái)產(chǎn)品”，獲取“分紅”，疑似非法集資的行為。專家提醒，這樣的行為暗藏群體性、道德性等三重風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起重視并強(qiáng)化監(jiān)管。

無牌公司游說老人抵押房產(chǎn)“理財(cái)”

重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡稱“尊享公司”)就是推出了“既能保留產(chǎn)權(quán)，又能獲得收益”的“養(yǎng)老產(chǎn)品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理，也可交由尊享公司“理財(cái)”;公司承諾每月定時(shí)為老人償還銀行利息，并每月回報(bào)理財(cái)額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報(bào);理財(cái)?shù)狡诤螅�本金歸還銀行，住房產(chǎn)權(quán)重新回到老人手中。

業(yè)務(wù)人員游說，“以房養(yǎng)老”是國家明確支持的項(xiàng)目，而該公司是政府授牌的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)單位。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司的“試點(diǎn)”牌匾由重慶市老年基金會(huì)發(fā)放，該基金會(huì)沒有政府職能。記者查詢得知，重慶尊享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2013年12月20日，經(jīng)營范圍為“養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā);利用企業(yè)自有資金從事對(duì)外投資(不得從事銀行、證券、保險(xiǎn)等需要取得許可或?qū)徟�的金融業(yè)務(wù))”。經(jīng)多部門查詢，尊享公司并未獲得重慶轄區(qū)內(nèi)金融服務(wù)營業(yè)資質(zhì)。按照《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，未經(jīng)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個(gè)人不得從事銀行、證券、保險(xiǎn)等需要取得許可或?qū)徟�的金融業(yè)務(wù)。

無獨(dú)有偶，北京、杭州等地均出現(xiàn)了類似項(xiàng)目，借“以房養(yǎng)老”政策概念的推出，引導(dǎo)老年人將房產(chǎn)抵押變現(xiàn)后投入借貸平臺(tái)、理財(cái)項(xiàng)目等。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時(shí)，仍能持有住房的產(chǎn)權(quán)，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產(chǎn)權(quán)人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者，“以前也聽說過‘以房養(yǎng)老’，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂意，這樣一來，既能自己有點(diǎn)余錢，又能把房子給女兒，我挺愿意的�！�

尊享公司業(yè)務(wù)員還給記者打起“強(qiáng)心針”，稱公司以房養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目得到了保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)保障，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險(xiǎn)保單，但記者短信咨詢太平洋保險(xiǎn)重慶分公司，該公司明確，該財(cái)產(chǎn)性保險(xiǎn)第一受益人為重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并未為老人個(gè)人提供風(fēng)險(xiǎn)覆蓋。

“押房理財(cái)”存三重風(fēng)險(xiǎn)

專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國家審批的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險(xiǎn)公司信用背書;而類似尊享公司的“押房理財(cái)”則是無資質(zhì)公司的自發(fā)“理財(cái)”，本質(zhì)上是完全不同的項(xiàng)目，將“押房理財(cái)”冠以“以房養(yǎng)老”，是對(duì)概念的故意混淆，將導(dǎo)致三重風(fēng)險(xiǎn)。

一是老人面臨居無定所，債務(wù)乃至法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦公司經(jīng)營不善倒閉，老人將面臨房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié);而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請(qǐng)用途的“消費(fèi)貸款”申請(qǐng)人將被銀行訴訟追責(zé)，平靜安穩(wěn)的老年生活將被擾亂。二是銀行面臨抵押不足風(fēng)險(xiǎn)。銀行業(yè)人士告訴記者，這一類模式的風(fēng)險(xiǎn)在于，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導(dǎo)致銀行債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。三是經(jīng)營方涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性、不特定社會(huì)公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為，這類“兩全”模式與熟人社會(huì)的民事借貸關(guān)系不同，通過了一定方式向社會(huì)公眾進(jìn)行了宣傳，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任陳晴認(rèn)為，穩(wěn)健而非收益是考量養(yǎng)老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業(yè)資質(zhì)，從事的是“押房理財(cái)”，卻打著“以房養(yǎng)老”的名號(hào)，實(shí)質(zhì)上是混淆了政策概念，一旦經(jīng)營不善，將給老年人帶來“老無所居”的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免造成不良影響。

以房養(yǎng)老實(shí)為反向抵押

“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代美國，實(shí)質(zhì)上是一種“以產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金”的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，因資金流向與傳統(tǒng)商品房抵押貸款相反，又被稱為反抵押。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，是買房者在支付賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣房者，然后由買房者在一個(gè)較長時(shí)間內(nèi)分期償還給銀行。

而反向抵押貸款剛好相反。所謂以房養(yǎng)老，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。國內(nèi)最早研究“以房養(yǎng)老”反向抵押學(xué)者、浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武認(rèn)為，反抵押貸款為老年人的養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，可大大提高老年人的生活質(zhì)量，同時(shí)對(duì)于盤活社會(huì)沉淀資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的更優(yōu)配置。