廣州“最嚴(yán)”公積金新政“緊貸”分析

謝逸楓：廣州“最嚴(yán)”公積金新政“緊貸”

　　廣州公積金額度告急，政府祭出“組合拳”節(jié)流———除出臺(tái)“史上最嚴(yán)”的限制公積金二次貸款措施，還提高本地人和外地人貸款資格門(mén)檻，將繳存時(shí)間上調(diào)至兩年和三年。除“擰緊水龍頭”，新政也一定程度考慮讓更多剛需人群受益。比如，二手樓樓齡限制從35年放寬到40年，最高貸款額度計(jì)算公式也做了調(diào)整。2017年10月11日，《廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》(下稱(chēng)《辦法》)獲住房公積金管委會(huì)通過(guò)，《辦法》按規(guī)定需報(bào)市政府審批同意后方能實(shí)施。該《辦法》在2017年4月和7月兩度廣征民意，其中“貸過(guò)公積金的職工不能再貸”的新政引發(fā)廣泛討論，尤其是那些使用過(guò)公積金貸款并已還清貸款但目前仍然在繳的群體對(duì)此措施非議不淺。據(jù)廣州市住房公積金管理中心收集的意見(jiàn)，4月份首次征求公眾意見(jiàn)時(shí)收到1364份意見(jiàn)，其中40 .41%的意見(jiàn)反對(duì)限制二次貸款新政，而7月份二次征求公眾意見(jiàn)時(shí)，收到566份意見(jiàn)，其中45.94%的意見(jiàn)反對(duì)限制二次貸款新政。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“廣州“最嚴(yán)”公積金新政“緊貸”，可謂是全國(guó)首例，不僅說(shuō)明廣州住房需求特別旺盛，更說(shuō)明住房公積金貸款買(mǎi)房仍是剛需與改善解決住房主要渠道之一。此次廣州公積金新政突然出臺(tái)，其背后主因是公積金額度全線(xiàn)“告急”，急需補(bǔ)充新的資金“血液”。因此，廣州公積金新政在貨幣、房貸新政放松的背景下“緊貸”，與公積金嚴(yán)重“透支”，面臨巨大的資金缺口，具有直接的關(guān)系。”

　　謝逸楓指出：“廣州“最嚴(yán)”公積金新政“緊貸”的新意出奇，嚴(yán)重傷害了合理的改善型需求，導(dǎo)致部分現(xiàn)有的購(gòu)房者因新政退房、退定。一是傷了改善型買(mǎi)家，扶了首次型買(mǎi)家，但首次購(gòu)房者能否真正使用上仍是未知數(shù)。二是公積金二套停貸，全國(guó)首例。只有商業(yè)銀行貸款“停貸”的，卻沒(méi)有規(guī)定說(shuō)公積金貸款可以“停貸”，住建部應(yīng)該說(shuō)明下。三是公積金新政會(huì)逼迫部分改善型的買(mǎi)家退定、退房，公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款，不僅首付提高到3成到5成，利率高出公積金，增加了利息，還面臨限購(gòu)的政策風(fēng)險(xiǎn)。”

　　謝逸楓分析：“廣州“最嚴(yán)”公積金新政，主要表現(xiàn)在五個(gè)方面。一是公積金二次貸款停止，意味只可申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，不可使用公積金貸款。二是首次公積金貸款首付比例由二成上調(diào)為三成，首付提高一成，購(gòu)房門(mén)檻提高。三是提高本地人和外地人公積金繳存時(shí)間上調(diào)至兩年和三年，繳存累計(jì)時(shí)間延長(zhǎng)，說(shuō)明本地人與外地人的貸款資格門(mén)檻上升。四是最高貸款額度計(jì)算公式調(diào)整，提高了50元。此條基本沒(méi)影響。五是貸款年限與樓齡之和放寬至40年。此條毫無(wú)意義。”

　　謝逸楓認(rèn)為：“廣州“最嚴(yán)”公積金新政對(duì)樓市的影響，其實(shí)質(zhì)性影響大市場(chǎng)心理預(yù)期，改善型買(mǎi)家首當(dāng)其沖。一是10%的改善型買(mǎi)家受新政影響，被迫放棄入市購(gòu)房，或轉(zhuǎn)入商業(yè)銀行貸款。二是提高了改善型購(gòu)房者的貸款資格與入市門(mén)檻，增加了購(gòu)房支付的經(jīng)濟(jì)壓力。三是買(mǎi)賣(mài)雙方新政“突襲”，將導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方措手不及。四是廣州公積金新政會(huì)導(dǎo)致成交量創(chuàng)新高具有一定的影響。因此，廣州公積金新政恐因余額與額度資金，失去公積金的合理性與公平性的意義。”

　　廣州住房公積金貸款新政塵埃落定，二次公積金貸款被叫停。10月11日，廣州市住房公積金管理委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議，原則通過(guò)了廣州住房公積金貸款新政。其中規(guī)定，“已使用過(guò)住房公積金貸款不予貸款”，同時(shí)公積金可貸額度將與職工繳存余額掛鉤，鼓勵(lì)職工多繳多貸，避免投機(jī)性的繳存行為。該貸款新政將在上報(bào)廣州市政府批準(zhǔn)后正式實(shí)施。此外，廣州首套普通自住住房公積金貸款最低首付將由目前的兩成提高到三成。二次公積金貸款被叫停，此次醞釀的廣州住房公積金貸款新政中最受關(guān)注的莫過(guò)于“已使用過(guò)住房公積金貸款不予貸款”的條款。在此前征求意見(jiàn)時(shí)，有45.94%的反饋稱(chēng)反對(duì)限制公積金二次貸款。

　　廣州住房公積金管理中心主任夏衛(wèi)兵算了這樣一筆賬：截至2017年5月，住房公積金累計(jì)提取中約有580萬(wàn)筆因住房消費(fèi)提取公積金，提取金額占提取總額的82%，公積金貸款人數(shù)36.6萬(wàn)人，約占全部繳存總?cè)藬?shù)的9.2%。這部分已貸款的職工不但已支取本人賬戶(hù)的資金，同時(shí)使用歸集余額843億元，占?xì)w集余額的82%，也就是說(shuō)9.2%的職工已使用82%的資金，90.8%未使用過(guò)住房公積金貸款的職工只能使用剩余18%的資金。廣州公積金限制貸款額度，搶額度大戰(zhàn)頻頻上演。廣州市住房公積金管理委員會(huì)11日通過(guò)了增加公積金貸款額度的事項(xiàng)，擬增加27億元貸款額度，已上報(bào)待審批的公積金貸款可望得到滿(mǎn)足，而10月—12月的新增貸款申請(qǐng)則計(jì)劃按每月2億元的額度進(jìn)行審批放款。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，廣州已發(fā)放公積金個(gè)人貸款約164.79億元，距全年170億元的額度僅剩5.21億元，全年的貸款額度將很快用完，余下10月—12月將無(wú)額度分配，存貸比達(dá)83%以上，已超廣州市住房公積金管委會(huì)設(shè)定的80%的警戒線(xiàn)。截至9月底，已上報(bào)系統(tǒng)等待審批的住房公積金個(gè)人貸款5245筆，合計(jì)25.32億元。這也意味著，若將已上報(bào)系統(tǒng)的貸款申請(qǐng)審批放款，放款總金額將達(dá)到190.11億元，剩余10月—12月的新增貸款申請(qǐng)計(jì)劃按每月2億元的額度進(jìn)行審批放款。由此，2017年全年住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放額將達(dá)到196.11億元，與年初計(jì)劃的170億元額度相比，超支27億元。廣州住房公積金管理中心表示，2017年增加住房公積金個(gè)人貸款額度27億元，超出計(jì)劃的住房公積金個(gè)人貸款額度將按照申請(qǐng)件錄入系統(tǒng)時(shí)間先后順序?qū)徟�放貸。

　　廣州住房公積金管理中心還對(duì)2017年貸款額度進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出先確定2017年公積金貸款額度為140億元，明年中旬召開(kāi)的管委會(huì)會(huì)議再根據(jù)半年情況進(jìn)行調(diào)整。從數(shù)字上看，明年貸款額度將比今年調(diào)整后的額度減少超過(guò)50億元，明年公積金貸款額度將更為緊張。廣州市住房公積金管理中心解釋?zhuān)�該措施主要目的是保證繳存職工能公平公正申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過(guò)住房公積金貸款的人顯然已完成了基本住房需求，再貸公積金有失公允，背離了住房公積金制度互助互濟(jì)的立法精神。現(xiàn)在能多次購(gòu)買(mǎi)的職工都是資金比較充裕的，收入較高的人群。

　　在資金有限的情況下，允許這部分職工反復(fù)多次使用住房公積金貸款實(shí)質(zhì)上就是剝奪了排于其后首次使用住房公積金貸款的職工的權(quán)益。事實(shí)上，由于資金池的錢(qián)有限，住房公積金管理中心只能使盡渾身解數(shù)讓公積金“節(jié)流”。廣州地區(qū)的個(gè)人按揭購(gòu)房貸款中，公積金貸款購(gòu)房的比例占了42%，今年即使控制公積金貸款總額度，公積金貸款在新增購(gòu)房貸款中所占比例仍然超過(guò)30%，在排隊(duì)人數(shù)越來(lái)越多的情況下，保證剛需首次購(gòu)房貸款是有必要的。住房公積金管理中心主任夏衛(wèi)兵說(shuō)，要滿(mǎn)足職工的需求，無(wú)非從幾個(gè)方面著手：一是擴(kuò)面增加資金，二是限制提取，三是將個(gè)人和夫妻貸款額度收窄降低，但這些都將引起群眾很大反應(yīng)，相較之下最終選擇了“限制二貸”的政策來(lái)解決目前資金不足的現(xiàn)狀。

　　連續(xù)三年月繳800元貸款額度下降，計(jì)算公式實(shí)行可貸額度與個(gè)人繳存額掛鉤。與此前的意見(jiàn)征求稿相比，這次的最高貸款額度計(jì)算公式也做了調(diào)整。最新的公式是：賬戶(hù)余額 8+月繳存額 到退休年齡月數(shù)，按調(diào)整后的公式測(cè)算，月繳存額度約800元的職工繳存滿(mǎn)3年就能貸50萬(wàn)元了，比此前管委會(huì)會(huì)議討論稿月繳存額750元的標(biāo)準(zhǔn)提高了50元，影響的人群不多。而如果按另一個(gè)公式，即賬戶(hù)余額10倍的計(jì)算方式，則要求職工月繳存額為1500元及以上、月平均收入為7500元以上才能足額申請(qǐng)50萬(wàn)元貸款額度。不過(guò)，如果月繳公積金800元，三年存款余額28800元，按照現(xiàn)狀的公式來(lái)算，最終可貸到約120萬(wàn)元。廣州市住房公積金管理中心解釋?zhuān)�新的�?jì)算方法有兩個(gè)特點(diǎn)，主要是實(shí)行貸款可貸額度與個(gè)人繳存額掛鉤，一側(cè)重考慮職工的繳存余額，二體現(xiàn)義務(wù)與權(quán)利對(duì)等原則。廣州市住房公積金管理中心還表示，新的計(jì)算公式既考慮了繳存人現(xiàn)有的貢獻(xiàn)度，又考慮年輕剛需群體未來(lái)收入的相對(duì)穩(wěn)定性，“更加貼近實(shí)際情況”。

　　本地人累計(jì)繳兩年才可貸款，確保資金安全回籠，杜絕投機(jī)性貸款。與目前實(shí)施的“本地人連續(xù)繳半年、外地人連續(xù)繳一年公積金才能貸款”規(guī)定相比，新規(guī)收緊了，本地人需連續(xù)足額繳存6個(gè)月且累計(jì)繳存2年或以上，外地人則需連續(xù)繳存6個(gè)月且累計(jì)繳存3年以上，才有資格申請(qǐng)公積金貸款。這個(gè)規(guī)定比征求意見(jiàn)時(shí)“本地人連續(xù)2年”、“外地人連續(xù)3年”繳存才能申請(qǐng)公積金貸款稍微寬松了一點(diǎn)。為何提高繳存年限?廣州市住房公積金管理中心說(shuō)，目的是確保資金安全回籠，同時(shí)杜絕職工投機(jī)性繳存半年或一年就能貸款，讓繳存時(shí)間長(zhǎng)、對(duì)住房公積金有貢獻(xiàn)的職工能公平申請(qǐng)貸款。

　　首貸公積金享三成首付。一套貸款未結(jié)清的，買(mǎi)二套房首貸公積金最低首付比例是60%。新政另一放寬之處是，對(duì)于擁有一套住房并且已經(jīng)結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房，貸款最低首付款比例是30%，貸款利率為住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，對(duì)于擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房，貸款最低首付比例是60%，貸款利率是住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。廣州市住房公積金管理中心坦言這是針對(duì)9月30日央行發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》迅速制定的。有委員提出，央行的新政主要是針對(duì)商業(yè)性貸款，公積金中心是否應(yīng)參照此來(lái)制定政策值得考量。

　　貸款年限與樓齡之和放寬至40年。實(shí)質(zhì)上“該規(guī)定無(wú)現(xiàn)實(shí)意義，實(shí)際操作中超30年就貸不到款。目前的實(shí)際是貸款年限加樓齡之和一般不超過(guò)30年，否則銀行不放貸，去年下半年以來(lái)，超過(guò)20年樓齡的房子根本貸不到公積金”，銀行主要出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮以及無(wú)錢(qián)可貸的現(xiàn)狀。”新政規(guī)定，二手樓貸款期限不得超過(guò)20年，貸款年限和樓齡之和不得超過(guò)40年，比目前的政策和此前的意見(jiàn)征求稿寬松了。目前的實(shí)際操作是貸款年限加樓齡之和一般不超過(guò)30年。此前征求意見(jiàn)稿中是35年。此外，新政還取消了強(qiáng)制保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，由借款人自愿選擇抵押或者保證的擔(dān)保方式，目前的強(qiáng)制性保險(xiǎn)費(fèi)用約為三四千元。對(duì)于這項(xiàng)規(guī)定，廣州住房公積金管理中心解釋?zhuān)瑖?guó)家主要的商品房是八十年代末九十年代初建立的，這項(xiàng)規(guī)定有利于剛參加工作的人員購(gòu)買(mǎi)這種早期建的二手樓，因?yàn)槌杀颈容^低。