關(guān)于房企“漲價令”的淺析違背市場規(guī)律

房企“漲價令”違背市場規(guī)律

　　受銷售向好的影響，近期北京有數(shù)家房企發(fā)布了類似的“漲價令”，其主要內(nèi)容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調(diào)價格等。(11月21日《中國證券報(bào)》)

　　從2017年底一直到今年9月，量價齊跌，房地產(chǎn)業(yè)看似搖搖欲墜。房價崩盤的觀點(diǎn)一時比較流行，高呼救市的聲音也不斷發(fā)出。盡管各地救市的花樣不斷翻新，力度也不可謂不大，但效果似乎一直不明顯。改變發(fā)生從9月30日開始。這一天央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，傳遞出高層托市的信號。10月，住建部、財(cái)政部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文降低公積金貸款購房的門坎，刺激住房需求，穩(wěn)住樓市的信號更為強(qiáng)烈。兩份文件猶如兩盞火炬，照亮了暗淡的樓市。萎靡的房地產(chǎn)商精神起來了!

　　兩份文件都是為了刺激住房需求，其目的是通過增加購房需求，消化商品房庫存。由于消化庫存需要時間，住房需求的增加短期內(nèi)不會引致房價上漲，最多穩(wěn)住房價不下跌。然而，房價的反彈來的太快了。9月30日至今，尚不足兩個月，房企曾經(jīng)夾起的“尾巴”就翹了起來。庫存尚未消化完畢，“漲價令”就已經(jīng)發(fā)出。

　　成交量的回升與房價的上漲幾乎是同時發(fā)生，沒有任何遲滯。之前所謂消化庫存需要多長多長時間，成了一句笑談。何以如此?是之前的庫存測算不準(zhǔn)?非也。在房價高企，很多人買不起房，進(jìn)不了城，而在地方政府依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的條件下，庫存過剩是確定無疑的。從一線城市到三四線城市都是如此，不同的只是過剩程度。

　　房價越過消化庫存階段的突兀提升，顯示出房地產(chǎn)市場失靈的嚴(yán)重問題。如果市場沒有失靈，房企應(yīng)根據(jù)房子的銷售量、庫存量和銷售價格三個信號做出價格調(diào)整。但這里房企的調(diào)價決策顯然沒有考慮庫存量，而僅僅是根據(jù)兩份文件對市場做出了太過樂觀的估計(jì)。也就是說，市場信號并沒有被完全納入房企的決策信息集。

　　房企之所以置市場信號于不顧，僅僅根據(jù)政府文件做出價格決策，也是因?yàn)榉科罂吹搅苏�府行為對樓市的�?qiáng)勢作用。鑒于樓市對經(jīng)濟(jì)和民生的重要意義，房企的判斷是政府不可能不救市，即使把市場搞的一塌糊涂，政府還會耐心地收攤子。新一屆政府對市場力量的重視，讓房企一直擔(dān)心自己會判斷失誤，害怕政府真的不管。過去的幾個月里，房企謹(jǐn)慎拿地，謹(jǐn)慎上項(xiàng)目，就是害怕自己淹死在市場中。然而，幾個月的煎熬，幾個月的博弈，政府還是選擇了救市。這讓房企再次驗(yàn)證了自己的判斷也提高了行險(xiǎn)招的“膽量”。

　　如果說僅僅用房價上調(diào)證明這一點(diǎn)還有些捉襟見肘，那么近期的地價上漲則讓一切更為明了。近期房企拿地動作頻繁，地價不斷上漲。11月18日，上海新地王誕生，土地出讓金高達(dá)248.5億元，刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀(jì)錄。在庫存高而需求增加不明顯的條件下，地價和房價幾乎同時上調(diào)，完全顛覆了市場正常的價格傳導(dǎo)機(jī)制，市場的作用哪里還能顯現(xiàn)出來?

　　房價的上漲以及地價上漲所帶來房價預(yù)期會大大削弱市場的需求量。9月和10月出臺的兩個文件，初衷完全是好的，可是政策效果卻完全和政策目的相背，其可能的結(jié)果是讓充滿泡沫的樓市繼續(xù)泡沫下去，讓樓市累積的問題繼續(xù)累積下去。未來，樓市困局可能更難突破。