上海公積金新政解讀二手房抵押貸款年限調(diào)整

2017年4月9日，上海市公積金管理中心在官網(wǎng)掛出文件，宣布將于近期調(diào)整住房公積金提取使用政策。包括自4月15日起提高上海市住房公積金個人購房貸款額度上限和二手房貸款年限，自5月1日起進一步放寬提取住房公積金支付房租條件。

此次上海公積金“新政”主要涉及兩個文件，分別為自4月15日起實施的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》和自5月1日起實施的《關(guān)于進一步放寬本市提取住房公積金支付房租條件的通知》。

其中，前一份文件顯示，購買首套自住住房，個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元;繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎(chǔ)上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬元基礎(chǔ)上增加20萬元。

值得注意的是，該《通知》規(guī)定購買改善性第二套普通商品房，參照購買首套住房政策執(zhí)行。購買改善性第二套非普通商品房，公積金最高貸款額度作相應(yīng)調(diào)整。與此同時，二手房公積金抵押貸款年限也進行了調(diào)整。6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調(diào)整為“35年與房齡之差”。

貸款上限提至120萬

政策：購買首套自住住房，個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元;繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎(chǔ)上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬元基礎(chǔ)上增加20萬元。購買改善性第二套普通商品房，參照購買首套住房政策執(zhí)行。購買改善性第二套非普通商品房，公積金最高貸款額度做相應(yīng)調(diào)整。

該政策從4月15日起執(zhí)行。

解讀：調(diào)整后每戶最高貸款額度120萬元，相較于原先的最高80萬元來說，可以多貸款40萬元的公積金，而原本這40萬元是需要用商業(yè)貸款來貸款的，以基準利率、等額本息來計算，40萬元從商業(yè)貸款變成公積金貸款，還款年限為20年的話，每月還款額減少418.78元，按30年來計算的話，每月還款額減少462.89元，大大節(jié)約了購房者的成本支出。

在新政之前，個人最高可貸40萬元，家庭最高可貸80萬元的政策是從2007年9月1日開始實施的，而在2007年9月1日之前實施的貸款額度為個人最高30萬元，家庭最高50萬元。因此，2007年9月1日個人和家庭貸款的調(diào)整幅度分別為33.3%和60%，而此次的調(diào)整額度都達到了50%，甚至到66.7%，與上一次調(diào)整幅度基本相當。

數(shù)據(jù)顯示：2007年，上海市商品住宅的成交均價為10556元/平方米，平均每套商品住宅的成交總價為133萬元，而經(jīng)過7年的時間，房價在不斷上漲，到2017年，全市商品住宅的套均總價達到了324萬元/套，相當于2007年的2.44倍。

德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：對于剛需而言，如果想全部通過公積金來貸款的話，首付只需要付兩成，那么以家庭為單位，公積金最高可以貸款120萬元，那么至少可以購買總價為150萬元的房源。德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：2017年，位于外環(huán)外單價在20000元/平方米以下的一手公寓(不含別墅)，其成交的套均總價為148.7萬元/套，也就是說，家庭公積金調(diào)整至120萬元的話，完全可以滿足剛需的購房及貸款需求。

“老房子”貸款年限拉長

政策：原本二手房房齡超過5年，貸款年限最高只能15年，現(xiàn)在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調(diào)整為35年與房齡之差。

該政策從4月15日起執(zhí)行。

解讀：上海中原認為，二手房房齡低于19年最受益。如果購買只有6年房齡的2手房，按原來政策最多只能貸到15年，而現(xiàn)在可以貸到29年，即(35-6=29)。如此一來會對月供減輕很多壓力。以貸款80萬元，分15年還款計算，月供5917元。如果延長到29年，月供則下降到3887元，二者之間有2030元差額。

租房提取條件放寬

政策：放寬租房提取條件，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在本市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租房提取限額，職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出全額提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，每戶家庭月提取金額不超過當月實際房租支出，最高月提取限額為2000元。簡化租房提取要件。對租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，申請人只需提供本人及配偶名下無房產(chǎn)的證明即可，無須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料。

該政策從5月1日起執(zhí)行。

解讀：公積金“交錢容易取錢難”，這是不少繳存者反映的共性問題。以往規(guī)定，以租房為原因提取公積金，需要提交經(jīng)過備案的租賃合同和發(fā)票。然而，出于避稅等原因，目前絕大多數(shù)房屋出租沒有經(jīng)過備案。因此，租房提取對于大多數(shù)人來說，實為“鏡花水月”。這次新政提出“無須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料”，政策的可操作性得到了大大提升。