以房養(yǎng)老的計(jì)算

以房養(yǎng)老政策在經(jīng)歷了一年的醞釀后終于呱呱落地。記者昨日從推出這款產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署了以房養(yǎng)老合約。至此，四大試點(diǎn)城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養(yǎng)老的客戶，共有22戶家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨(dú)、無子女、空巢和有子女老人。據(jù)說一套500萬的房子，每月可以領(lǐng)到15000元。

一直以來很多人都有一個問題，你說這人生最痛苦的事，到底是錢在呢人沒了，還是人在呢!錢沒了!別小看這個哲學(xué)問題，他可一直困擾著中國人。而我們的選擇，往往是前者，讓錢留下。所以，我們每年都攢錢，省吃儉用。只為存錢養(yǎng)老，已被不時(shí)之需�，F(xiàn)在，又有人提出，養(yǎng)老不能完全靠政府，65歲錢還不打算給養(yǎng)老金了，這就讓更多的人沒了安全感，為了避免餓死街頭，只好現(xiàn)在玩命攢飯票錢!這時(shí)候突然有人提醒我們，不必這么悲催，你還有一大筆錢可以用，那就是你的房子!

其實(shí)，就以現(xiàn)在的養(yǎng)老院價(jià)格，公辦最低也要2000元一個月左右，服務(wù)一般，居住環(huán)境也差，而且根本沒床。而要稍微好一點(diǎn)的民營養(yǎng)老院，價(jià)格要飆升到了四、五千一個月，這一般的老人還真心消費(fèi)不起，那強(qiáng)制便宜點(diǎn)成不成，商家又會覺得不夠成本。沒利潤自然大家就都不干了，要知道未來我們可是一對夫婦上養(yǎng)四個老人，下養(yǎng)一個娃的421人口結(jié)構(gòu)，這可不是鬧著玩的。所以必須要從老人身上想辦法再擠出點(diǎn)錢來。

數(shù)據(jù)顯示，中國的自有住房率已經(jīng)幾乎達(dá)到了9成，也就是說，平均下來9成的中國人，或多或少、或大或小、或遠(yuǎn)或近都有自己的房子。親沒錢養(yǎng)老不要緊，賣了房子就有了!所謂以房養(yǎng)老，就是把房子抵押給養(yǎng)老院，然后，養(yǎng)老院按照房子給你折價(jià)到幾十年之內(nèi)，您只要活著，就可以從養(yǎng)老院領(lǐng)工資用于吃喝拉撒，以及一切服務(wù)。如果您活到預(yù)定的歲數(shù)，那恭喜您了，因?yàn)槟�賺了，但反之就是養(yǎng)老院賺了，乍一看是一個你好我好他也好的政策，老人解決了養(yǎng)老的資金來源，養(yǎng)老院有了利潤有了動力，而國家和年輕人呢，也減輕了負(fù)擔(dān)。但這其中卻遠(yuǎn)沒那么完美。

首先，以房養(yǎng)老必須是一個有效市場競爭下才能執(zhí)行的政策，也就是說得是買方市場。我們得能挑養(yǎng)老院，而像現(xiàn)在的情況是，幾億人等幾百萬個床位，屬于嚴(yán)重的供求失衡，所以現(xiàn)在要這么干，以房養(yǎng)老就變成了養(yǎng)老院挑房。第二，必須得有金融機(jī)構(gòu)或房產(chǎn)保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)充當(dāng)?shù)拱唇抑薪榈慕巧�。不能什么事都是養(yǎng)老院說了算，否則就變成了當(dāng)鋪，您的房子別想賣上價(jià)了。第三就更麻煩了，中國人還是養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)，賣房養(yǎng)老，會給兒女帶上不忠不孝不仁不義的大帽子。這要讓同事聽說，你爹媽把房子賣了住進(jìn)養(yǎng)老院，這以后還混不混了!至于第四就更難了，以房養(yǎng)老的前提是建立在房價(jià)不斷上漲的基礎(chǔ)上，如果房價(jià)跌了，沒人會愿意做這樣明顯賠錢的倒按揭。別看現(xiàn)在500萬的房子，有人愿意給你15000元，等房價(jià)一跌，他們隨時(shí)可能會反悔。那個時(shí)候，你可能連個房子都木有了。而且500萬的房子一年回報(bào)才18萬，算下來也就3.6%。也就是說，如果你把房子賣了隨便買個銀行理財(cái)產(chǎn)品，每月也能有個2萬元以上的收入，每月拿出6000塊錢，把您的房子租回來，應(yīng)該也不是什么難事。而且不光老人活著的時(shí)候有，老人離世了，這筆錢依然有。所以這筆賬怎么算都是虧了。如果您非說住在自己的房子里才踏實(shí)，那正確的做法是，把500萬的房子賣了，買個200萬的小房子，然后拿300萬去買個理財(cái)產(chǎn)品。這樣每月也能有12500元的收入，對于老人來說也夠用了，而200萬的房子也會有60平米左右，自住也沒太大問題。

所以，以房養(yǎng)老頂多算一個選項(xiàng)，絕對不是一個可以向大眾推行的市場。香港在2011年也實(shí)行了以房養(yǎng)老，他們叫做安老按揭，把房子估值后，反向抵押給銀行，然后領(lǐng)取固定的年金。但2年下來，接到的申請才300多宗，基本都是70歲以上的孤寡老人，換句話說只有遺產(chǎn)都不知道傳給誰的老人，才會考慮以房養(yǎng)老。原因就是，估值不合理，給的錢太少。安老按揭基本上會比市場價(jià)更低，而給你的年金，每月也就合幾千港元，這在動輒月消費(fèi)過兩萬的香港，甚至連喝湯都不夠。

而以房養(yǎng)老在歐洲的情況稍好一點(diǎn)，但也相當(dāng)不樂觀，比如英國，很早就有以房養(yǎng)老了，但承擔(dān)職責(zé)的是個大銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，而不是只能出售給固定的官辦買賣。英國人一般會賣大買小，用差價(jià)來養(yǎng)老，要知道英國的房子那可是產(chǎn)權(quán)，不會因?yàn)槭褂媚晗蘅斓狡诙�被狠狠的殺價(jià)。即便如此也只有2成英國人愿意這么干。至于德國，那的老人更愿意把房子租給年輕人，不但能獲得收入，還能讓年輕人幫著做些家務(wù)，德國人似乎很樂于這樣的老少同居，也會有很少的老人把房子倒按揭給金融機(jī)構(gòu)，然后去做旅行或者進(jìn)入高檔養(yǎng)老院。

對于北歐的老年人來說，腦子就更活了，他們通常會賣了自己的房子，然后到深陷債務(wù)危機(jī)的南歐去白撿一套房子，哪的黃土不埋人呢?但有必要說明一點(diǎn)，歐洲人口遠(yuǎn)沒有我們這么多，大多數(shù)地方的房子也沒有我們這么貴，再加上永久產(chǎn)權(quán)，所以通常情況下他們是沒有把房子留給子女的傳統(tǒng)的。

據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在還款方式上，借款人可選擇按月償還利息，到期一次性還本;或者每月償還部分本金和利息，到期時(shí)償還剩余本金和利息，如果到期不能償還貸款，按合同約定銀行需處置抵押房產(chǎn)償還貸款。按照銀行方面的要求，借款期限最長為10年。以一套評估價(jià)值50萬元的抵押房產(chǎn)為例，可獲得的貸款金額最高為30萬元，如按當(dāng)前央行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，10年內(nèi)每月可從銀行領(lǐng)取的養(yǎng)老金約為3414元。

不過，根據(jù)銀行在這項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作情況，實(shí)際執(zhí)行利率有的是執(zhí)行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)，即執(zhí)行的貸款利率為8.515%。那么，10年內(nèi)每月可從銀行領(lǐng)取的養(yǎng)老金就約是3722元。如果借款人選擇的是按月償還利息，到期一次性還本的方式，按照6.55%的貸款利率執(zhí)行的話，應(yīng)支付的利率總額為10.97萬元，按8.515%的貸款利率執(zhí)行的話，應(yīng)支付的利息總額約為14.66萬元。

記者在采訪中了解到，所謂的“倒按揭”以房養(yǎng)老，其實(shí)質(zhì)就是住房抵押貸款。從技術(shù)角度來說，操作起來并不難，但之所以在國內(nèi)雖有嘗試但未見推廣，不僅僅涉及老年人是否接受這一新事物。此外，業(yè)內(nèi)還普遍擔(dān)心的一個最大“障礙”就是“70年產(chǎn)權(quán)”問題。

“現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。銀行開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問題�！蹦彻煞葜沏y行長春分行個貸中心的一位負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)采訪時(shí)表示。該人士還提到另外一個“顧慮”：房價(jià)走勢給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)�！般y行面臨借款人無法如約歸還貸款的情況下，就需要處置房產(chǎn)用于償還貸款。但如果房價(jià)出現(xiàn)下行，就有可能出現(xiàn)到時(shí)候變賣房產(chǎn)所得資金不能補(bǔ)上欠款這個缺口的問題。”

另據(jù)《新京報(bào)》披露的消息，“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺。

“以房養(yǎng)老”就已在國內(nèi)多地自發(fā)興起嘗試。包括長春市在內(nèi)，早已有個別金融機(jī)構(gòu)試水相關(guān)業(yè)務(wù)。將房子抵押給銀行，然后從銀行按月領(lǐng)取養(yǎng)老金，對于這樣的養(yǎng)老方式，您怎么看?以往“以房養(yǎng)老”在各地展開的嘗試效果又如何?“以房養(yǎng)老”是否是養(yǎng)老金來源的唯一途徑?