上海二手房過戶費(fèi)怎么算,上海二手房稅費(fèi)明細(xì)表

上海二手房交多少稅呢

個(gè)稅

（1）滿五且唯一

轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。

（2）非滿五或滿五不唯一

轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“利潤”×20%征收個(gè)人所得稅。利潤是指住宅核定價(jià)格減去住宅購入價(jià)及一系列費(fèi)用之后的純利潤。

（3）特殊情況

若是沒有住宅原值憑證（即無法提供或者準(zhǔn)確證明房屋購入價(jià)）的，普通住宅按全額（核定價(jià)格）的1%征收個(gè)人所得稅，非普通住宅按全額（核定價(jià)格）的2%收取個(gè)人所得稅。

特別提醒：

a. “利潤”計(jì)算方式：核定價(jià)-本次交易增值稅-購入價(jià)-購入契稅-本次交易附加稅-房屋裝修款（正式裝修合同、正式裝修發(fā)票、裝修材料清單、抵用金額上限為買入價(jià)格×10%）-還款利息（僅限出售方購入二手房按揭貸款，需提供貸款合同，銀行利息清單（要求包含物業(yè)地址產(chǎn)權(quán)人姓名并敲章），銀行證明文件并敲專用章）

b. 核定價(jià)格指交易中心委托的核價(jià)部門對(duì)房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣合同價(jià)進(jìn)行核定，若合同價(jià)格低于市場價(jià)格，則買賣雙方繳稅的標(biāo)準(zhǔn)按核價(jià)部門出具的市場指導(dǎo)價(jià)格繳稅。

c.房屋裝修抵扣：最高抵扣核定價(jià)格的10%，需要正規(guī)的裝修合同、真實(shí)有效的裝修發(fā)票、裝修材料清單。

d.貸款利息抵扣：所需材料：買進(jìn)時(shí)購房貸款合同、銀行利息清單（利息清單上需體現(xiàn)折扣房屋的地址、產(chǎn)權(quán)人并加蓋銀行業(yè)務(wù)章）。

增值稅及附加稅

（1）普通住宅

若是滿2年，免征增值稅及附加稅。

若是不滿2年，則按照全額（核定價(jià)格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

（2）非普通住宅

若是滿2年，按照差額（稅務(wù)核定價(jià)-購入價(jià)）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

若是不滿2年，則按照全額（核定價(jià)格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

（3）非居住用房

按照差額（稅務(wù)核定價(jià)-購入價(jià)）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

特別提醒：

在上海，部分郊區(qū)的區(qū)縣（閔行、奉賢、青浦、松江、南匯）的增值稅附加稅稅率為0.5。公式為（全額÷1.05）×（5%+0.5%）（增值稅率+附加稅率）。

契稅

a. 如果是“二套”，無論面積大小，新房收總價(jià)3%，二手房為（核定價(jià)格-增值稅）×3%；

b. 若名下無房，根據(jù)房子的面積大小，有兩種收法：

90平米及以下，新房收總價(jià)1%，二手房為（核定價(jià)格-增值稅）×1%；

90平米以上，新房收總價(jià)1.5%，二手房為（核定價(jià)格-增值稅）×1.5%。

特別提醒：

“唯一住房”指購房人家庭成員名下在任何地方無任何房產(chǎn)（包含和父母及其他人員共同共有）;

“契稅”首套需要根據(jù)房地產(chǎn)交易中心出具的買受方家庭情況住房表認(rèn)定（查詢結(jié)果），需要特別注意，楊浦區(qū)非滬籍買受方需要戶籍所在地提供的無房證明。

非居住類用房中，常見的主要有車位、商鋪、辦公樓等;一般情況下，對(duì)于非居住類用房來說，契稅=（核定價(jià)格-增值稅）×3%。

登記費(fèi)

1)抵押登記費(fèi)：80元；

2)交易登記費(fèi)：80元。

售后公房、房改房出售時(shí)稅費(fèi)

契稅的優(yōu)惠與減免：

1)出售售后公房前后一年內(nèi)，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女購房，可申請(qǐng)享受契稅減免優(yōu)惠；

計(jì)算：再買房需要繳納的契稅=（再買房的網(wǎng)簽價(jià)-賣房的網(wǎng)簽價(jià)）×再買房的契稅稅率【若買房的成交價(jià)低于賣房的成交價(jià)，則契稅全免，差額部分不可以繼續(xù)使用】；

2)上海市拆遷戶用拆遷補(bǔ)償款新購房產(chǎn)享受減免契稅的優(yōu)惠（拆遷人的直系親屬均可使用）；

計(jì)算：若新網(wǎng)簽價(jià)格大于拆遷補(bǔ)償款，按照差額繳契稅；若拆遷補(bǔ)償價(jià)格大于網(wǎng)簽價(jià)格，免征契稅（差額部分可以繼續(xù)使用）。

繳稅基數(shù)

以稅務(wù)局核定價(jià)或者稅務(wù)認(rèn)可的評(píng)估公司評(píng)估價(jià)作為繳稅基數(shù)（如果網(wǎng)簽價(jià)格低于核定價(jià)或者評(píng)估價(jià)，可以選擇修改網(wǎng)簽價(jià)格重新簽訂買賣合同，也可以不修改）。

注：合同價(jià)為交易雙方在簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中協(xié)商擬定的價(jià)格。合同價(jià)不一定等于稅務(wù)局核定價(jià)，也不一定等于稅務(wù)局認(rèn)可的評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)，所以合同價(jià)不一定是繳稅基數(shù)

房屋年限

1）商品房：按照產(chǎn)證登記日期、契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計(jì)算是否滿5 年/滿 2 年（孰先原則）；

2）售后公房、動(dòng)遷房:以產(chǎn)證登記日期、契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計(jì)算是否滿 5 年/滿 2 年（孰先原則）；

3）直系贈(zèng)與的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證登記日、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計(jì)算是否滿5 年/滿 2 年（孰先原則）；

4）非直系贈(zèng)與的房產(chǎn)：以新產(chǎn)證登記日、新契稅單完稅憑證的填發(fā)日期為準(zhǔn)計(jì)算是否滿5 年/滿 2 年（孰先原則）；

5）夫妻變更的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證登記日、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計(jì)算是否滿5 年/滿2 年（孰先原則）；

6）加減車位的房產(chǎn)：以原產(chǎn)證登記日、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計(jì)算是否滿5 年/滿2 年（孰先原則）。

普通住宅和非普通住宅

根據(jù)11月20日起執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三種

注：此處可以等于本數(shù)（即 450 萬元/310 萬元/230 萬元），但是部分評(píng)估公司的系統(tǒng)在輸入本數(shù)的情況下偶爾會(huì)將該案源認(rèn)定為“非普通住宅”，因此實(shí)操過程中在合同的簽署上，為了避免產(chǎn)生問題，公司會(huì)建議交易雙方不要寫本數(shù)價(jià)格。但根據(jù)該項(xiàng)政策內(nèi)容，此處應(yīng)為等于號(hào)。

（1）五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

（2）單套建筑面積在140平方米以下；

（3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下（即容積率低于1.44倍），內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。