許昌二手房過戶費(fèi)怎么算,許昌二手房稅費(fèi)明細(xì)表

許昌市地方稅務(wù)局發(fā)布的消息，許昌市二手房交易的稅率已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整，原個(gè)稅基本都是執(zhí)行交易現(xiàn)值全額的1%，以后將全面調(diào)整為房屋原值與現(xiàn)值差額的20%。

01 個(gè)稅計(jì)稅方式調(diào)整

其實(shí)官方發(fā)布的消息都是相關(guān)的法律法規(guī)早就已經(jīng)規(guī)定的，這次的消息只是一個(gè)再次重復(fù)。但是重點(diǎn)在于契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

對于二手房交易的個(gè)人所得稅，法律規(guī)定的一直有兩種計(jì)稅方式。一種叫做核實(shí)征收，也就是說你賣這套二手房比你買的時(shí)候高出的這部分，乘以20%，就是應(yīng)納稅額度。另一種叫做核定征收，如果你沒有提供當(dāng)初買房時(shí)的發(fā)票等資料，則按照你賣房金額的1%來征收個(gè)稅。

舉個(gè)例子，小明在魏文路以60萬元購買了一套房子，隨后他要以80萬元的價(jià)格出售這套房子。按照核實(shí)征收的方法計(jì)算，差不多要繳納（80-60）*20%=5萬元的個(gè)稅；如果按核查征收的方式計(jì)算，則只需要繳納80*1%=8000元的個(gè)稅。（上述計(jì)算只作為大致演算，實(shí)際計(jì)算中的應(yīng)該為(房產(chǎn)現(xiàn)值-房產(chǎn)原值-契稅-住房裝修費(fèi)用-住房貸款利息-公證費(fèi)-其他合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)等)×20%）

對比之下，核查方式要低的多，而此前許昌市對這方面沒有進(jìn)行嚴(yán)格的要求，一般都是按照那個(gè)方式稅少進(jìn)行選擇，因此很多二手房交易者在交易時(shí)都聲稱丟失了購房發(fā)票、契稅發(fā)票等憑證，按照核定方式進(jìn)行納稅，能夠少繳納數(shù)萬元的個(gè)稅。

但是，從即日起，隨著稅務(wù)系統(tǒng)的內(nèi)部升級聯(lián)網(wǎng)，只要稅務(wù)系統(tǒng)中能夠查詢出原納稅額度的，則必須按照核實(shí)征收方式來計(jì)算，將嚴(yán)格按照差額的20%來征收。2011年之前查詢不出原有納稅額度的，則仍然可以按照1%來繳稅。

02 征收的法律依據(jù)

實(shí)際上，按差額的20%征收個(gè)稅并不是新鮮玩意兒，北京一直以來就是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其法律依據(jù)為：《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第六條第五款：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

如果符合“滿五唯一”的要求的話，則可以免征個(gè)人所得稅。即原房主夫妻在河南省內(nèi)只有這一套住房、并且房產(chǎn)證或契稅完稅憑證滿5年以上，兩條同時(shí)滿足，則免征。

此外，繼承、親屬贈(zèng)予、夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割等情況也是可以免征個(gè)稅的。但是需要注意的是，這些方式取得的房產(chǎn)，再次出售的時(shí)候，仍然是要繳納個(gè)人所得稅的。

對于購買二手房后再次出售的，滿五唯一的標(biāo)準(zhǔn)也是要重新計(jì)算的，比如你在2017年購買的二手房，滿五年的標(biāo)準(zhǔn)是從2017年開始計(jì)算。（對于再次出售的能否享受滿五唯一，以及所有稅務(wù)計(jì)算方式，均以稅務(wù)部門細(xì)則為準(zhǔn)，本文不作為相關(guān)依據(jù)）