年山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

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第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。

第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條省價格主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)按照價格管理權(quán)限,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價,由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度,報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn),由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素,實行分等級定價。

物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括:

(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用;

(六)辦公費用;

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用,應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān),不得列入物業(yè)服務(wù)成本。

第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免,差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的,物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的,物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收,預(yù)收時間一般不超過半年。

第十二條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。

改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。

第十三條房屋交付后空置一年以上的,其物業(yè)服務(wù)費按實際運行費用適當(dāng)減收,合同另有約定的,從其約定。

第十四條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價,由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度,報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

己購買車位但未停放車輛的,停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。

第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費,收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定,所收費用屬全體業(yè)主共有。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當(dāng)收取工本費。

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,停放超過2個小時的,可以收取一定費用。

第十九條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第二十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放,并承擔(dān)清運費用,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律,遵守價格法律、法規(guī)、政策,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等,接受業(yè)主的監(jiān)督,不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費,不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第二十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

第二十六條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰:

(一)超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的;

(二)低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的;

(三)采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;

(四)強制服務(wù)并收費的;

(五)不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的;

(六)其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第二十七條 價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的,由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正,并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

第二十八條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第二十九條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三十條各設(shè)區(qū)市應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定具體實施辦法,并報省物價局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

第三十一條本辦法自2012年1月1日起施行5年!渡綎|省物價局、山東省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法>的通知》(魯價費發(fā)〔2004〕205號)同時廢止。

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