廣安最新限購(gòu)政策解讀,廣安買(mǎi)房限購(gòu)政策

廣安目前主要執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”的貸款政策。

01首付

在去年8月，四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書(shū)處印發(fā)《四川省商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例實(shí)施方案》的通知，對(duì)全省住房貸款最低首付比例及貸款年限進(jìn)行了調(diào)整，全省大部分地區(qū)除甘孜州、阿壩州、涼山州（除西昌市）首套房首付25%，其它市州均為30%；二套房最低首付比例調(diào)整為50%，成都天府新區(qū)成都直管區(qū)、高新區(qū)南部園區(qū)最低首付比例調(diào)整為70%。

但是，考慮到廣安當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展現(xiàn)狀，因城施策并未執(zhí)行此方案。廣安目前執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”的貸款政策，首套房的首付比例為30%，二套房為40%，第三套房停貸只能一次性購(gòu)買(mǎi)。

02貸款

普通商品房貸款包括商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款三種方式。從還款成本上考慮，小編推薦優(yōu)先公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠就可以選擇組合貸款，最后才是商業(yè)貸款。

1商業(yè)貸款

貸款條件

（1）貸款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

（2）貸款人已與開(kāi)發(fā)商簽訂了具有法律效力的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并已支付了銀行規(guī)定的30%及以上的首付款；

（3）貸款人同意先辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，并承諾在所購(gòu)買(mǎi)的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購(gòu)買(mǎi)的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)。

貸款額度

商業(yè)貸款額度是根據(jù)個(gè)人信用資質(zhì)、貸款年限、還款能力、房屋總價(jià)等條件而定的。

廣安市場(chǎng)目前樓盤(pán)首套房首付款基本為3成，貸款為7成；二套房首付4成，貸款6成。貸款期限最長(zhǎng)為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過(guò)65歲，女不超過(guò)60歲。

個(gè)人信用度、教育程度、還款能力越高，房子支持的貸款年限越長(zhǎng)，貸款額度就越高。

基準(zhǔn)利率

貸款五年以上4.90%，目前執(zhí)行的是央行2015年10月24日調(diào)整后的貸款基準(zhǔn)利率，從歷年基準(zhǔn)利率的調(diào)整幅度來(lái)看，目前是歷史最低。

商業(yè)貸款流程

在借款人提出貸款申請(qǐng)之前，銀行需要對(duì)擬提供個(gè)人購(gòu)房貸款的樓盤(pán)進(jìn)行審查。

樓盤(pán)審查操作流程為：開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)→項(xiàng)目調(diào)查→審查、審批→簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)→貸后監(jiān)管。

需要準(zhǔn)備材料

自首付款付清之日起七日內(nèi)購(gòu)房人提供符合按揭銀行要求的材料，直接向開(kāi)發(fā)商合作銀行提出申請(qǐng)按揭貸款，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。

商業(yè)貸款須提供的材料如下：

(1)身份證和戶(hù)口本。申請(qǐng)人和配偶的身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件3份；

(2)婚姻狀況證明。已婚的要提供結(jié)婚證，離婚的提供離婚證，單身的要到當(dāng)?shù)孛裾�局開(kāi)具單身證明；

(3)購(gòu)房合同。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的《商品房房買(mǎi)賣(mài)合同》；

(4)首付款發(fā)票。房?jī)r(jià)30%或以上首付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份；

(5)購(gòu)房人收入證明。這個(gè)需要到自己公司單位開(kāi)具，大于5000的要出具稅收證明；

(6)借款人為法人的要攜帶有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、企業(yè)章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡；

(7)開(kāi)發(fā)商的收款帳號(hào)1份；

(8)無(wú)房證明。如果是首套房需到房管局開(kāi)具無(wú)房證明，證明是購(gòu)買(mǎi)的首套房。

小結(jié)

廣安商業(yè)貸款執(zhí)行的是認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，即首套房、二套房均可貸款，若首套房貸已還清，則二套房按首套房貸政策執(zhí)行，三套及以上不支持貸款必須一次性付款。廣安在售樓盤(pán)首套房貸利率均有15%-20%的上浮，二套房基準(zhǔn)利率上浮20%-30%。

2公積金貸款

貸款條件

職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿(mǎn)6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。

職工在就業(yè)地繳存住房公積金，戶(hù)籍所在地在廣安市（包括各區(qū)市縣），可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明（需加蓋當(dāng)?shù)刈》抗�積金管理中心行政公章）以及繳存明細(xì)，向廣安市住房公積金管理中心申請(qǐng)住房貸款。

首付比例

（1）繳存職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的，最低貸款首付款比例為20%；

（2）對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的職工，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款歉購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為20%，且享受首套房貸款利率政策；

（3）對(duì)擁有一套住房尚未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款(商業(yè)住房貸款)的職工，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為40%，貸款利率上浮10%。

（4）尚未結(jié)清的購(gòu)房貸款是住房公積金貸款的，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款。

再次貸款時(shí)間間隔時(shí)間及貸款次數(shù)

（1）結(jié)清住房公積金貸款后，在符合其他貸款條件的同時(shí)，再次申請(qǐng)借款時(shí)必須與前次貸款結(jié)清時(shí)間間隔一年以上。

（2）貸款人申請(qǐng)住房公積金貸款次數(shù)最高為2次，夫妻雙方次數(shù)合并計(jì)算，貸款次數(shù)以市管理中心住房公積金業(yè)務(wù)系統(tǒng)記錄為準(zhǔn)，所購(gòu)房屋已出售不得減少貸款次數(shù)。

（3）繳存職工婚姻狀況發(fā)生變化，離婚1年后方可申請(qǐng)住房公積金貸款。婚前有住房公積金貸款的，貸款未結(jié)清前，任何一方不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款。

貸款額度和繳存時(shí)間、繳存額度、提取金額掛鉤

繳存職工及配偶可在貸款前提取住房公積金，貸款額度應(yīng)抵減繳存職工貸款前1年內(nèi)本人及配偶因購(gòu)房提取的住房公積金金額。

貸款額度不應(yīng)高于借款申請(qǐng)人住房公積金正常繳存余額x貸款倍數(shù)X時(shí)間系數(shù)-購(gòu)房提取金額。（政策規(guī)定，凡是引進(jìn)的高層次人才、退役軍人符合本市個(gè)人住房公積金貸款規(guī)定條件的，貸款額度不受余額掛鉤倍數(shù)及繳存時(shí)間系數(shù)的限制。）

借款人住房公積金正常繳存余額以市住房公積金管理中心的認(rèn)定為準(zhǔn)，違規(guī)匯繳、補(bǔ)繳的住房公積金不計(jì)入正常繳存余額。倍數(shù)為30-35倍，具體倍數(shù)由市住房公積金管理中心根據(jù)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）的信用狀況、家庭收入情況等因素決定。

時(shí)間系數(shù)根據(jù)借款申請(qǐng)人連續(xù)正常繳存時(shí)間確定，連續(xù)正常繳存時(shí)間小于24個(gè)月（含）的，時(shí)間系數(shù)為0.8；連續(xù)正常繳存時(shí)間在24月以上的，時(shí)間系數(shù)為1，已婚職工夫妻雙方均繳存的，按繳存時(shí)間較長(zhǎng)的一方確定繳存系數(shù)。

貸款基準(zhǔn)利率

1至5年2.75%；6至30年3.25%。

貸款流程及材料準(zhǔn)備

(1)申請(qǐng)人本人持購(gòu)房資料(《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、購(gòu)房首付款收據(jù)、夫妻雙方身份證、戶(hù)口薄、結(jié)婚證(所有部分原件及復(fù)印件A4三份)、貸款申請(qǐng)表一式三份??市公積金管理中心個(gè)貸服務(wù)大廳辦理貸款申請(qǐng)手續(xù);

(2)上述機(jī)構(gòu)將審批通過(guò)的貸款資料傳遞到委托銀行;

(3)委托銀行通知借款人及其配偶持雙方身份證到委托銀行簽約處簽訂《借款合同》、《抵押合同》;

(4)借款人及其配偶持雙方身份證與銀行工作人員一起到房管部門(mén)領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;

(5)借款人持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件一份到公積金管理中心個(gè)貸大廳開(kāi)具《放款通知書(shū)》;

(6)借款人持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件一份、《放款通知書(shū)》到委托銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

小結(jié)

在廣安公積金貸款購(gòu)房以家庭為單位最多可使用兩次，外地繳存可在廣安本地正常使用。

3組合貸款

貸款條件

如果職工購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款額度不能滿(mǎn)足需要，同時(shí)又不到所購(gòu)房?jī)r(jià)80 %，可以再申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，兩項(xiàng)貸款總額不超過(guò)房?jī)r(jià)的80 %，這叫組合貸款。

組合貸款只有繳存公積金的職工才可以申請(qǐng)。且要同時(shí)滿(mǎn)足公積金貸款與商業(yè)貸款的條件（同上）。

貸款額度

組合貸款的總貸款額占所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的比例不得超過(guò)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款最高比例。其中，住房公積金貸款金額不超過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款的最高限額。

貸款基準(zhǔn)利率

公積金貸款部分的額度執(zhí)行公積金貸款利率，商業(yè)貸款部分的額度執(zhí)行商貸利率。

03稅費(fèi)

1新房稅費(fèi)

購(gòu)買(mǎi)新房除了契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修基金外，在交房時(shí)一般還要繳納一年的物業(yè)費(fèi)以及裝修押金。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

45元/?*房屋產(chǎn)權(quán)面積

不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)

住宅80元/件；非住宅550元/件；工本費(fèi)10元/件

契稅

2二手房稅費(fèi)

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，雖然有些稅費(fèi)規(guī)定是由賣(mài)方繳納，但在實(shí)際交易中，房主一般要求凈得價(jià)，把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)房人，包括增值稅、個(gè)稅等。

契稅

參考新房契稅稅率表

增值稅

滿(mǎn)兩年免征，未滿(mǎn)兩年5%全額征收

營(yíng)業(yè)稅

稅率5.6%，根據(jù)2015年3月房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人所得稅

滿(mǎn)5年，家庭唯一住宅免征，不滿(mǎn)5年核定征收1%或查驗(yàn)征收20%，非住宅查驗(yàn)征收20%

土地增值稅

針對(duì)商業(yè)性質(zhì)房源，買(mǎi)房繳納全額的5%或差額的30%-60%

印花稅

針對(duì)商業(yè)性質(zhì)房源，以稅務(wù)部門(mén)核算為準(zhǔn)

其他費(fèi)用

不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)，住宅80元/證，非住宅550元/證，共有產(chǎn)權(quán)10元/證